2기 신도시 (판교, 동탄, 파주, 김포, 아산 등), 위기인가? 기회인가?

안녕하세요 리뷰인입니다.

 

오늘은 저번 1기 신도시에 이어 2기 신도시를 살펴보도록 하겠습니다.

2기 신도시는 1기 신도시의 집값 안정과 주택공급의 성공적 사례를 바탕으로 수도권 팽창, 대출규제 완화에 따른 집값 상승을 잡기 위해 등장한 신도시입니다. 1기보다 더 먼 곳에 자리를 잡고 있어서 지리적 장점은 별로 없었기에 초반부터 인기가 시들했던 단지인데 어느 순간 모든 단지가 다 들어차고 부동산 가격의 상승과 함께 급등했습니다. 근데 3기 신도시 개발에 대한 계획이 완성되었는데요. 2기 신도시보다 새 아파트이고 1기 신도시의 도심 접근성 이상을 가진 3기 신도시가 예정됨에 따라 2기 신도시의 인기가 시들해질 것이라는 분석이 있습니다. 그럼 이들의 운명은 어떻게 될지 한번 알아보도록 하겠습니다.

출처: 국토교통부

<멀어도 너무 먼 2기 신도시>

2기 신도시의 가장 큰 취약점은 도심지에서 멀어도 너무 멉니다. 서울공화국인 한국에서 대부분의 일자리와 근무지는 서울에 있다는 것을 감안하면 1기 신도시보다 더 멀리 사업을 진행한 2기 신도시는 실제 물리적 거리가 굉장히 멉니다. 정확하게 말하자면 엄청 먼 것은 아니지만 수도권의 교통상황을 고려하면 엄청 멀게 느껴집니다. 그러한 요인 때문에 처음 지어졌을 당시 판교와 광교를 제외하고는 미분양이 수두룩 했습니다. 판교와 광교는 지리적 여건과 교통, 삼성전자 등 여러 가지 여건이 인기가 있을 수밖에 없는 지역이었습니다. 그렇지만 다른 곳들은 거리도 멀고 교통도 준비가 안되어있었습니다. 신도시를 개발할 때는 뼈대에 해당하는 철도, 도로 등 교통정리가 먼저 이루어져야 하고 그 주변으로 기업, 시설 등 인프라가 들어온 후 주택이 들어와야 하는데 부동산 가격안정화에 급급했던 사업이라서 너무 급하게 시행된 감이 있습니다. 실제로 인프라는 사람이 있어야 늘어나기에 주택보다 앞설 수는 없을 수 있지만 그래도 교통은 미리 정비를 하는 것이 공사를 위해서도 굉장히 편리하고 좋습니다. 하지만 사람 마음이라는 게 국민들을 위해 빠른 집값 안정화가 필요했기에 우선 주택부터 올리기 시작했고 나중에 급급해서 만든 광역지하철, 급행 등이 그나마의 2기 신도시의 위안이었습니다. 하지만 이런 것들도 경제성 부족과 공사의 지연으로 생각보다 많이 늦어지다 보니 주민들의 불편은 이만저만이 아니었습니다. 그렇기에 2기 신도시보다 서울에 더 가까운 3기 신도시가 생기게 되면 직접적 타격을 받을 수 밖에 없고 그래서 많은 2기 신도시 주민들이 항의를 했습니다. 특히, 2기 신도시 중 파주의 입주민이던 김현미 국토부 장관이 뒤통수를 쳤다며 엄청난 욕을 쏟아부었습니다.

 

<GTX, 부동산 규제로 가파른 가치 상승을 이룬 살기 좋은  2기 신도시>

 그렇게 실패로 끝날거 같던 그리고 인기가 없을 것만 같던 2기 신도시는 정부가 GTX A, B, C 계획을 내놓기 시작하면서 미래에 대한 기대감으로 상승하기 시작했습니다. 그러다가 정부의 핀셋 규제로 인한 풍선효과로 일산, 파주, 김포 등이 차례로 급등을 하고 그 후에 다시 규제가 되고 하는 등의 사이클을 탔습니다. 하지만 이 두 가지 덕에 요지부동이던 집값이 거의 2배 가까이 상승했고 2기 신도시를 바라보는 눈이 달라졌습니다. 2기 신도시 내에 마땅한 기업이 없는 것은 맞습니다. 하지만 사람이 많아지면서 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 그리고 가장 최근의 계획 신도시이기에 아파트의 질, 구조, 주변 환경 등이 매우 좋습니다. 간단한 예로 송도를 생각하면 편합니다. 송도도 역시나 미분양으로 골머리를 썩던 곳이지만 깔끔한 단지 구조와 단지 1~3층에 마련된 상가들이 조화를 이루면서 급격히 인구가 늘어나고 가격이 상승했습니다. 2기 신도시는 대부분이 송도와 비슷한 시기에 지어지거나 그 후에 지어져서 구조도 거의 흡사합니다. 실제로 김포 한강신도시를 가보면 송도에 있는 것 같은 착각을 느끼게도 합니다. 그래서 정말 교통만 해결된다면 여유롭고 편한 교외생활을 즐길 수 있는 곳입니다.

 

<부동산 가격의 하락과 3기 신도시 준공에 따른 2기 신도시의 운명>

현재 금리 상승과 시장의 하락과 함께 부동산 가격이 급격하게 빠지고 있습니다. 하지만 그중에서 2기 신도시는 상대적으로 가격이 덜 내려갔습니다. 그 이유는 여전히 발전할 것이라는 기대감이 있기 때문입니다. GTX의 개설과 함께 교통난이 해소되고 살기 좋아질 것이라 예상하는 것입니다. 또한, 3기 신도시의 완공이 평균 2028년으로 계획되면서 그 많은 세대를 위한 물량이 2기 신도시로 꾸준히 몰릴 것이라 생각하는 것입니다. 그렇기에 지금의 부동산 하락은 견딜만한 수준이며 2025년~2026년까지는 재상승의 사이클을 탈 수 있다고 생각합니다. 문제는 그 후입니다. 즉, 3기 신도시가 완공되고 입주가 시작되고 나서 3기 신도시에 큰 문제가 없다면 2기 신도시는 명백하게 인기가 떨어질 것입니다. 아무리 GTX나 다른 교통수단이 발전한다고 하더라도 물리적 거리, 그를 통한 인접 인프라는 절대 무시 못할 요소입니다. 이런 말을 하니 "눈에서 멀어지면 마음도 멀어진다."라는 연애 정설이 생각 나는 군요. 여하튼 인구가 감소되는 시점에서 부동산 수요가 계속 증가할 수는 없습니다. 그렇기에 부동산 수요가 정점에서 내려오는 시점부터 2기 신도시의 인기는 많이 시들해질 전망입니다. 하지만 분명한 것은 2025년까지는 다른 어떤 곳보다 가격 방어도 잘 되고 상승이 높을 곳이기도 하니 냉철한 판단을 꼭 겸비하시고 매매를 진행해야 한다고 조언드리고 싶습니다.

 

1기 신도시에 이어 2기 신도시도 알아봤는데요. 1기 신도시는 재건축에 대한 기대감이 큰 곳이라면 2기 신도시는 GTX에 대한 기대감이 큰 곳입니다. 두 곳은 사업 진행의 목적은 동일하지만 현재 상황은 매우 다른 곳입니다. 위에 언급한 상황들 잘 숙지하셔서 좋은 아파트, 큰돈 버시길 바랍니다.

 

그럼 모두가 행복한 그날까지 리뷰인였습니다.