구리&다산 신도시! 유일하게 지금 부동산 투자할만 한 곳 (6,8,9호선 및 GTX)

안녕하세요 리뷰인입니다.

 

오늘은 구리와 다산신도시를 알아볼 예정입니다. 어제 직장동료 한분이 저에게 구리시의 아파트 분양을 신청할지 말지에 대해서 물었었습니다. 그래서 리뷰인는 "구리는 분양 신청해도 된다. 구리만큼 괜찮은 부동산 지역은 지금 현재 없다."라고 말씀드렸습니다.

 

그렇게 말하고 나서 그 근거를 한번 정리해보는 것도 도움이 될 것 같아서 이렇게 여러분께 공유를 해드리며 자료를 정리해보았습니다.

출처: 연합뉴스, 이재윤 기자

<구리&다산은 서울 초 근거리 경기도이다.>

우선, 구리와 다산의 경우, 최근 집값이 들썩인 하남과 동탄보다 훨씬 서울에 가깝습니다. 그 말인즉슨, 서울의 인프라와 출퇴근이 수월하다는 장점이 있는데요. 여기서 문제는 출퇴근을 수월하게 해주는 대중교통수단이 지금까지는 경의선 밖에는 없었습니다. 타 보신 분들은 아시겠지만 경의선은 배차간격이 최소 10분입니다. 길 때는 25분까지 걸리는 기다리다가 다 지치는 그런 불편한 지하철입니다. 그렇기에 지하철이 있기는 하지만 언제나 불편을 느끼기에 구리와 다산은 서울과 근거리였지만 인기가 없었던 것입니다. 이런 곳에 재개발, 재건축 진행이 예정되면서 6, 8, 9호선이 들어오고 GTX가 깔리기로 예정되어 있는 등 교통호재가 엄청나게 많습니다. 대놓고 개발하겠다는 의지를 드러낸 것이라고 보면 됩니다. 

 

<현재도 많이 올랐는데 추가 상승이 일어날까?>

구리역 주변은 10억 원 대로 전보다 4~5억이 이미 상승했습니다. 그리고 다산은 구리보다 교통사정이 더 좋다 보니 6억 정도가 상승해서 12억 정도로 보시면 됩니다. 솔직히 말하면 이미 많은 상승을 이뤘기 때문에 조금 겁나는 진입이 될 수도 있습니다. 하지만 지금 이 두 곳과 굉장히 유사한 곳을 저는 서울시 마곡동으로 꼽습니다. 개발이 미진하던 곳에 강남으로 가는 지하철 하나 생기고 나서 급속도로 개발이 이루어지고 미분양되던 아파트가 3억에서 10억까지 뛰었습니다. 물론 지금은 15억을 넘어섰습니다. 저도 주식시장에서는 이런 불타기를 추천하거나 권하지 않습니다. 하지만 부동산은 조금 다릅니다. 떨어지면 내가 살면 그만입니다. 즉, 이런 곳은 절대로 갭 투자를 하는 것을 권하지 않습니다. 갭 투자로 처음 매매는 하더라도 언젠가는 내가 들어가 살 수 있고 계속 살 수 있는 그런 곳이어야 합니다.

다시 돌아와서 이 두 곳은 추가 상승이 일어날지를 예측하는 데 있어서 앞으로의 개발상황이 중요하겠는데요. 우선, 2023년에 8호선이 연장 개통됩니다. 그리고 다산의 경우 9호선이 예정되어 있고요. 구리의 경우 , 6호선 연장을 검토 중인데 곧 승인이 날 것이라고 보고 있습니다. 이 것만으로도 충분히 교통이 좋습니다. 우선, 구리의 경우 잠실까지 8호선을 통해서 20분에 도착, 강남까지는 30분에 도착이 가능합니다. 다산의 경우, 9호선이 있으면 강남까지 15분 이내에 도착 가능할 것으로 보고 있고 김포공항까지도 50분 내에 도달 가능할 것으로 예상합니다. 여기에 추가로 GTX-B 노선이 근거리에 생기면 서울역, 여의도, 신도림 등의 주요 지역도 매우 가기가 쉬워집니다. 말 그대로 교통의 요지가 되는 것이지요.

다른 신도시와는 다르게 이 두 곳의 장점은 이미 인프라가 갖춰져 있다는 것입니다. 우선, 현대 프리미엄 아울렛을 필두로 현대와 롯데 아울렛, 롯데 백화점, 수산시장, 병원 등이 근거리에 다 갖춰져 있습니다. 뿐만 아니라 신도시 개발과 함께 더 좋은 인프라가 들어올 예정입니다. 그렇기에 정말 그 안에서 모든 것이 해결 가능해지는 신도시의 탄생인 것입니다. 그런 면에서 봤을 때 강남과의 실질적 거리가 강서구 마곡동보다 가까운 두 지역은 마곡동 이상으로 뜰 수도 있는 가능성이 있기에 추가 상승은 충분히 일어날 것이라고 보고 있습니다. 만약 더 대박을 노리고 싶다면 재개발, 재건축 지역을 노려도 무방합니다. 

 

<완벽해 보이는 구리와 다산 신도시, 단점은 없는 것인가?>

이 두 곳은 전망은 매우 좋아 보입니다만 돌다리도 두드려보고 건너자는 마음이 필요하다고 생각합니다. 그럼 두 곳의 단점을 알아보도록 하겠습니다.

먼저, 서울이 아닙니다. 그게 무엇이 중요하냐고 하실지 모르지만 사람들에게 있어서 '서울에 산다'와 '경기도권에 산다'는 굉장히 크게 다가오고 심리적 벽이 생각보다 매우 두텁습니다. 그렇기에 서울시가 아니라는 것만으로도 제법 마이너스 요인이 있습니다. 단, 이 요인의 경우, 분당과 판교처럼 가격이 넘사벽으로 오르고 인프라가 갖춰지면 자연스레 없어지는 것이기도 합니다.

둘째, 기업이 없습니다. 집값의 가격이 가파르게 상승하고 그곳에서 출퇴근 등을 고려해서 베드타운이 되지 않으려면 주변에 기업이 있어야 하는데 구리와 다산의 경우 큰 기업이 없습니다. 이 부분이 앞서 언급했던 강서구 마곡동과의 큰 차이입니다. 강서구 마곡동은 LG와 코오롱 등 큰 기업이 엄청난 규모로 자리를 잡고 있어서 직장이 거기인 사람만으로도 많은 자리를 차지했습니다. 그만큼 고정적인 아파트 수요가 있었다는 뜻입니다. 또한, 기업에서의 소비, 주민들의 높은 기본소득이 소비로 이루어지면 주변에 좋은 인프라가 계속 갖추어질 수밖에 없습니다. 그런 부분에 있어서 구리와 다산은 조금 아쉽습니다. 그리고 여기서 파생되는 또 다른 효과가 있는데 그것은 세 번째에서 다루겠습니다.

셋째, 학군이 없습니다. 위에서 언급했듯이 큰 기업이 있으면 그만큼 그 동네 전체의 소득이 상승합니다. 그러면 자연스레 자녀의 교육에 열을 올리고 학군을 형성하게 됩니다. 하지만 구리와 다산은 현재도 학군이 없고 앞으로도 없을 가능성이 제법 있다고 봅니다. 집을 가지고는 있어도 기본소득이 어느 정도가 되어야 애들의 학원을 자유자재로 보낼 수 있습니다. 그런 면에서 큰 약점이라고 생각합니다. 

마지막으로 중랑구의 옆이라는 위치적 아쉬움입니다. 집값 상승에 크게 작용하는 것이 인근 지역입니다. 대표적으로 강남 옆의 송파, 강남 아래의 분당, 판교 등이 있습니다. 구리와 다산은 안타깝게도 옆이 바로 중랑구입니다. 중랑구 옆은 동대문구로서 얼마 전 까지는 저평가되었지만 최근 평창올림픽, 재개발 등으로 청량리, 회기 등이 엄청나게 올랐습니다. 하지만 중랑구는 여전히 그 자리에 머물고 있고 인프라가 그리 좋지도 않습니다. 그렇기에 중랑구 옆자리라는 구리와 다산은 그 가치 평가에 있어서 절하될 가능성이 농후합니다. 물론, 중랑구가 개발에 들어가서 훨씬 괜찮은 도시로 자리 잡으면 얘기는 달라지겠지만 지금의 속도라면 중랑구보다는 구리와 다산이 더 빨리 개발될 것으로 보이기 때문에 염려가 되는 것입니다.

 

오늘은 떨어지는 집값에도 오르고 있는 구리와 다산 신도시에 대해서 알아보았습니다. 남들이 떨어지는데도 오른다는 것은 남들이 오르면 더 가파르게 오를 수 있다는 의미입니다. 그리고 우리가 익히 들어서 알고 있는 부동산 호재의 요소들이 덕지덕지 붙어있는 곳이기도 합니다. 하지만 단점이 없는 것은 아니기에 잘 판단해야 할 것입니다. 개인적 관점은 지금처럼 부동산 시장이 얼어붙은 와중에도 유일하게 투자 가능한 곳이 있다면 구리와 다산 신도시라고 보는 관점입니다. 당장 2023년에 8호선이 개통이 되니 그것만 봐도 충분히 좋다고 생각합니다. 

언제나 저는 저의 관점과 의견을 드리는 것일 뿐 모든 선택은 개인이 잘 판단하셔서 해야 됨을 알려드립니다.

 

그럼 오늘도 모두가 부자 되는 그날까지 리뷰인였습니다. 감사합니다~