둔촌 주공(올림픽파크포레온) 재개발 사태_요약 및 정리

안녕하세요 리뷰인입니다.

오늘은 재개발에 관심 있으시거나 아파트에 관심 있으신 분들이라면 모두들 한 번쯤은 들어봤을 둔촌 주공 재개발 사태에 대해서 알아보겠습니다. 현재 1기 신도시를 비롯한 여러 곳들이 재개발 기대감 속에 있는데요. 둔촌 주공 사태를 잘 알아두는 것만으로도 엄청난 공부 및 현명한 선택을 할 수 있을 것입니다.

 

둔촌 주공 사태 3줄 요약:

1) (분양가를 높일 계획을 가지고) 조합이 시공사의 도면변경 및 시공비용 증가를 인가함. 

2) '분양가상한제'가 시행됨에 따라 분양가를 못 높이면서 조합이 바뀌고 새 조합은 이전 계약을 무효화함.

3) 협의가 이루어지지 않은 시행사는 공사를 중지했고 조합은 7000억 원의 대출금을 값아야 하는데 이를 못 값이면 파산으로 아파트가 경매에 넘어갈 위기에 처해있음.

둔촌주공의 과거와 현재의 올림픽파크 포레온

<둔촌 주공은 어떤 곳인가?>

우선, 둔촌 주공에 대해서 간단히 보겠습니다. 둔촌 주공은 재개발 역사에 명백히 한 획을 그을 재개발입니다. 엄청난 단지를 자랑하는 헬리오 시티보다 약 3000 가구가 더 많습니다. 우리나라 재개발 규모 중 가장 큰 규모인 것이죠. 강동구에 위치한 둔촌 주공은 1979년에 지어졌고 약 6000 가구가 있었습니다. 현재는 재개발 진행으로 인해서 다들 이주했습니다.

워낙 단지가 크다보니 둔촌1동이라는 한 개의 행정동 모두가 둔촌 주공으로 채워져 있었습니다. 그만큼 큰 단지이기에 걸어 다니기가 힘들어서 아파트 내 자체 상가 버스가 따로 있었습니다. 그리고 단지 내에만 초등학교 2곳, 중학교와 고등학교는 각각 1곳이 있었습니다. 인근까지 손을 뻗치면 고등학교만 6곳, 중학교 2곳, 초등학교 3곳이 됩니다. 

또한, 둔촌주공축제라는 아파트 축제가 있었는데 그 규모가 아파트에서 주최하는 축제라고 하기에는 말이 안 될 만큼 컸고 유명 연예인들도 자주 오는 대규모 행사였습니다. 그러다 보니 이곳에서 많은 사람들이 자신의 유년, 청년, 왕년 시절을 보냈고 그것을 기억하기 위한 단체도 만들어졌습니다. 현재, 둔촌주공 재개발이 끝나면 둔촌주공 기념관도 설치한다고 합니다.

 

<둔촌 주공 재개발의 현재상황>

그럼 이렇게 크고 좋은 단지의 재개발이 왜 지체가 되고 있을까요?

시작은 2020년으로 넘어갑니다. 시공사업단 (이하 시공사)는 공사비 증액 및 도면변경을 조합에 요구했습니다. 조합은 일반분양가를 평당 3550만 원 받을 경우, 충분히 좋은 결과를 낼 수 있기에 이에 합의했습니다. 하지만 문재인 정부에서 시행했고 그런 영향으로 둔촌주공의 분양가는 평당 2910만 원정 도선에서 형성되도록 주택도시 보증 공사가 압박을 했습니다. 그래서 시공사는 분양가를 3000만 원으로 정하자고 했으나 조합 측에서 3550만 원이 아니면 안 된다고 반대를 했습니다. 분양가가 낮아지면 조합원들이 추가분담금이 발생하기에 그것을 방지하고자 한 것이었습니다. 그래서 조합 측에서는 언제 바뀔지도 모르는 '분양가 상한제'의 폐지 이후로 분양을 하자는 의견이 나왔습니다.

이런 얼토당토않은 조합장의 의견에 분노한 조합원들이 조합장을 교체했습니다. 

그 후, 문재인 정부가 '공시지가 현실화' 정책을 펴면서 분양가를 '분양가 상한제' 상단 밴드인 4000만 원까지 올릴 수 있게 되었습니다. 하지만 국토교통부의 의견과 태도가 애매모호해서 '분양가 상한제'를 시행했을 경우, 3000만 원도 못 받게 될 수 있기에 공지시가 현실화 정책을 채택하지 않게 됩니다.

이렇게 분양가 문제가 불거지면서 새로운 조합이 옛 조합이 맺었던 계약은 무효라고 주장하기 시작했습니다. 조합의 동의가 있어야 대출 만기를 늘릴 수 있던 시공사는 조합에게 도면의 승인을 요청했지만 지속적으로 묵살당했고 따라서 외상으로 계속 건설을 이어나갔습니다. 조합은 문재인 정부의 부동산 실패가 야당에 힘을 주어 '분양가 상한제'의 폐지가 될 것이라 기대하고 계속 버텼습니다. 

4개 시공사 (롯데건설, 대우건설, 현대건설, 현대산업개발) 측은 더 이상 공사 진행이 어렵다는 판단을 했고 2022년 4월 경부터 공사를 중단하겠다고 선언했습니다. 공사가 52% 진행된 상황에서 시공사는 유치권을 행사하며 공사를 중단했습니다. 원자재 폭등으로 시공사들이 외상으로 시공해 준 가격은 무려 1조 7000억 원이었습니다. 그러다 보니 유치권 행사가 가능해진 것입니다. 이런 상황에서도 정신 차리지 못한 조합은 기존 계약을 해지시키는 결의안을 통과시켰고 이에 화가 난 시공사는 타워크레인을 철거하겠다고 압박했습니다. 타워크레인은 철거에만 2달, 설치에만 2달이 걸립니다. 즉, 한번 철거하면 공사가 재개되는 데까지 반년이나 소모되는 것입니다. 반년이면 대출금 이자, 타워크레인 비용 등 투자비용이 눈덩이처럼 불어나게 됩니다. 이런 상황을 인지한 대주단 (금융사)에서는 8월 만기인 대출금 7000억 원에 대해서 연장을 해주지 않겠다고 선언을 했고 이로 인해서 조합원이 1인당 1억 원씩 부담을 해야 하는 상황이 생겼습니다. 여기서 1명이라도 부담을 못하는 경우에는 조합은 파산하고 대위변제 (경매로 넘어감)가 진행되는 상황입니다.

이 상황에서 7000억원에 대한 해결책이 없었던 조합장은 사임을 하고 조합 집행부도 전원 사퇴하기로 했습니다. 그러면서 신규 조합이 도면변경, 시공비 증가에 대한 계약을 승인하기로 하면서 11월에 공사를 재개하기로 하였습니다. 

하지만 문제는 여기서 끝이 아녔습니다. 우선, 7000억 원에 달하는 대출금을 단기 유동화증권으로 돌려 막기를 했기에 대주단을 구하게 되면 9000원을 빌려야 하며, 공사비, 자재값 상승, 공사중지로 인한 손실금 등을 포함하면 조합원의 부담이 1인당 '3억 원'에 달하게 되었습니다. 즉, 공사가 진행되고 완공되어도 실익이 그리 크지는 않을 수도 있는 상황이라는 것입니다. 이런 부분을 감안해달라고 한국 부동산원에 검증을 요청한 상태인데 이것이 인정받아서 평당 분양가가 3500만 원이 되면 그나마 조합원의 부담이 덜어지는 상황입니다.

그나마 여기서 끝이면 다행일 텐데 더 큰 문제가 하나 있습니다. 바로 지금 둔촌주공의 가장 큰 폭탄인 상가입니다. 전 조합이 상가의 재건축과 관련해서 PM사와 계약을 맺었는데 현 조합 (지금은 사임, 사퇴한 조합)은 그것을 인정하지 않고 있습니다. 약 100억 원가량이 투입되었기에 PM사는 상가에 대한 유치권을 행사 중입니다. 재개발을 하면서 상가 지분 쪼개기로 이전에도 말이 많았는데 이런 사태가 벌어지면서 더욱 복잡하게 된 것입니다. 즉, 하나의 재개발 속에 두 개의 유치권이 존재하면서 둘 다 유치권 행사를 풀지 않으면 건설 진행이 안 되는 것입니다. 하지만 현 조합을 새 조합이 밀어내면서 원래 기존 계약 그대로 하기로 하면서 유치권 행사를 풀 가능성이 높아졌습니다. 현재까지의 상태는 이렇지만 시간이 조금만 더 지체되거나 문제가 또 생기면 조합이 파산당하고 아파트를 경매에 뺏기게 되는 위태위태한 상황입니다.  

 

 

<둔촌 주공 재개발 상황이 원만히 해결되려면 어떻게 해야 할까?>

결국, 누군가는 희생을 해야 합니다. 지금은 조합원들이 희생을 하는 쪽으로 기울고 있습니다. 공사를 중단토록 했던 조합을 밀어내고 새 조합이 결성되면서 모든 계약들을 원복 하고 있습니다. 그러다 보니 시공사 측과 PM 측에서 더 이상 유치권 행사를 하며 공사를 중단할 이유가 없어지긴 했습니다. 근데 모든 것을 원복 해서 진행하면 모든 것이 해결되어 공사가 진행될 것이라 생각할 수 있지만 위에서 언급했듯이 공사중지로 인한 손실금, 자재값 상승 등으로 인해서 시공비용이 증액될 수밖에 없습니다. 조합은 이 증액된 금액을 받아들일지 안 들일지 결정해야 합니다. 이전 계약의 원복은 받아들인다지만 그 이상의 규모로 가고 있는 상황이기에 많은 고민이 될 것입니다. 그리고 여기에 추가로 9000억 원 규모를 빌려줄 대주단을 찾을 수 있느냐라는 문제가 있습니다. 이 부분은 조합과 시공사의 원만한 협의로 인한 공사 진행이 결정적으로 중요할 것이라고 봅니다. 공사만 잘 진행된다면 대출금은 무리 없이 상환이 가능하기 때문입니다. 하지만 또다시 불협화음을 일으키거나 문제가 있다고 보면 대출을 해줄 대주단은 없을 것이고 모든 금액을 조합원이 부담하게 되는데 6000명이 넘는 조합원 중 1명이라도 그 부담을 소화하지 못하면 결국 파산하게 되는 것입니다. 즉, 대주단을 못 구하면 파산인 것입니다. 그렇기에 현 상황은 조합원들에게 너무 불리하고 결국 조합원들이 많은 것을 희생해야만 원만히 해결될 전망입니다. 조합원들은 이제 이런 것들이 검토되어 일반분양가가 높아지기만을 기도해야 하는 상황이 된 것입니다.

 

 

제가 적으면서도 답답하고 마음이 아프네요. 결국 과한 욕심이 화를 불러일으킨 경우라고 생각됩니다. 둔촌주공 사태를 보면 '트리마제 사태'가 생각이 나지 않을 수가 없습니다. 이와 유사한 방식으로 아파트에 대한 소유권을 청산당하고 투자금 손실, 아파트 인상분 반납 등을 겪었던 케이스입니다. 여기서 우리가 배워야 할 가장 큰 깨달음은 지나친 욕심을 부리지 말자입니다. 좀 더 현실적으로는 '재개발 = 속도'입니다. 즉, 재개발은 지연될수록 그것이 엄청난 빚으로 오기 때문에 반드시 속전속결로 매끄럽게 진행해야 한다는 것을 인지하시기 바랍니다. 이런 관점을 가지고 재개발 매물을 체크하고 재개발 진행 중일 때는 약간의 손해를 보더라도 원만히 빠르게 진행되도록 하시는 게 결국에는 이득이 될 거라는 것을 말씀드리고 싶습니다.

 

모두들 좋은 투자와 좋은 집 구하기를 바라며 이상 리뷰인이였습니다.