1기 신도시 (분당, 일산, 중동, 평촌, 산본) 재건축 연한 도래로 보는 과거, 현재 그리고 미래

안녕하세요 리뷰인입니다.

 

오늘은 이제 재건축 연한 (준공 30년)에 진입하는 1기 신도시에 대해서 알아보겠습니다. 우선, 1기 신도시라고 하면 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본을 일컫습니다. 물론, 그 외에 여러 시, 군에도 더 있지만 이 다섯 곳이 핵심으로 진행되었기에 이 다섯 곳의 과거와 현재 그리고 미래를 알아보도록 하겠습니다.

출처: 한국건설산업연구원

<1기 신도시의 과거>

1기 신도시는 노태우 정부 시절 주택공급과 부동산 가격의 안정화를 위해서 진행된 대규모 주택 건설 사업이었습니다. 아직까지 건국 이래 이보다 더 큰 규모의 주택건설 사업은 없습니다. 이렇게 대규모로 시행하게 된 데는 주택의 부족, 부동산 가격의 급등, 88 올림픽 개최, 정치적 상황 등 여러 가지 요소가 얽혀있습니다. 어쨌든 가장 큰 목표는 많은 사람들에게 거주지를 공급하자는 것이었고 그 대상으로 선정된 곳이 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본입니다. 이렇게 같은 목표를 위해 시작된 다섯 신도시지만 두 갈래로 나뉩니다. 완전 허허벌판에 사업을 펼친 분당과 일산과 도시의 사이사이에 사업을 펼친 중동, 평촌, 산본이 있습니다. 허허벌판에 사업을 펼친 분당과 일산은 중동, 평촌, 산본에 비해서 2배가 많은 가구 수를 공급했습니다.

교통에 있어서도 차이가 있었는데요. 분당과 일산은 신도시를 기점으로 도로정비를 하고 대중교통을 만들어 나갔습니다. 그러다 보니 대중교통 중 건설 시간이 오래 걸리는 지하철이 늦게 개통되어 신도시 초기에는 불편이 많았습니다. 그래서 버스 및 자동차 교통이 훨씬 발전했습니다. 그에 반해 중동, 평촌, 산본은 기존에 지하철 노선이 존재했으나 도로정비가 잘 되지 않아서 버스 및 자동차 교통이 불편했습니다. 그중에서 중동의 경우는 신도시 중앙을 관통하는 역이 없어서 이래저래 다 불편을 겪었습니다. 

이런저런 불편에도 불구하고 1기 신도시는 많은 수의 주택공급과 서울에 비해 훨씬 넓은 아파트 단지 구성으로 인기를 끌면서 성공했습니다. 특히, 대한민국의 주거 형태를 주택에서 아파트로 바꾸는 데 1등 공신 역할을  했습니다. 이런 성공사례 중 강남의 급부 상고 함께 가장 먼저 치고 나간 곳이 분당입니다. 분당은 2000년 대 이후에 가파른 부동산 가격의 상승을 보였고 명실상부한 1기 신도시의 황태자로 자리 잡았습니다. 그 외의 신도시들도 1기 신도시의 인기에 힘입어 1.5배 이상 상승했지만 분당에 비해서는 아쉬운 성적표였습니다. 이런 분당의 인기는 2기 신도시가 들어서면서 약간 시들해졌습니다. 분당의 성공사례를 보고 만들어진 더 잘 짜인 '판교'라는 2기 신도시가 들어서면서 분당의 아파트 값은 제자리에 머물렀습니다. 그 사이 다른 신도시들이 조금씩 따라잡기 시작했습니다. 하지만 이것도 잠시 2010년을 기점으로 분당은 압도적인 위치로 자리 잡았습니다. 그 후, 부동산 규제와 정책이 맞물리면서 평촌과 일산이 따라가는 구조를 이루었습니다. 이 세 도시에 비해서 산본과 중동은 실패한 신도시, 집값 상승은 없는 신도시라는 말이 붙으며 주민들의 아쉬운 토로를 들어야 했습니다.

출처: KB 부동산 리브온

*1기 신도시에 대해 잘 정리한 매일경제기사:

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/08/869536/

<1기 신도시의 현재>

1기 신도시는 현재 많은 건축물들이 준공 30년 연한에 달했습니다. 즉, 재건축 연한으로 진입했는데요. 그러면서 분당은 77.5%의 노후화, 산본은 86% 그리고 일산은 57% 등 노후화가 많이 되었습니다. 그럼에도 불구하고 여전히 1기 신도시는 갖춰진 인프라와 넓은 평수의 아파트, 쾌적한 주거환경 덕에 인기를 누리고 있습니다. 특히, 분당은 높은 집값과 함께 강남의 대치를 위협하는 새로운 학군까지 형성하면서 가치 있는 주거지역의 모든 요건을 갖추었습니다.

높은 인기와는 별개로 1기 신도시는 큰 불안요소를 하나 안고 있습니다. 급격하게 많은 호수의 아파트를 공급하다 보니 자재의 부족과 돈의 몰림으로 인해서 부실공사가 엄청 많습니다. 그래서 다른 곳들보다 더 노후화가 걱정이 되는 상황입니다. 그래서 거의 모든 곳들을 재건축하는 것이 안전을 위해서 좋은 방법입니다만 평균 용적률이 198%에 달해서 수익성을 기대하기가 힘든 것이 현실입니다. 그래서 리모델링 사업이 거론되고 있지만 주민들은 대부분이 재건축을 희망하고 있습니다. 이런 상황에서 이번 대선의 공약은 1기 신도시 주민들에게 큰 기대를 품게 했습니다. 두 대선후보가 모두 1기 신도시의 용적률을 500%까지 늘리고 안전진단을 간소화한다는 특별법을 공략으로 내세웠습니다. 그러면서 이때까지 잠잠했던 산본이 급격하게 집값이 상승했습니다. 산본은 산본역과 수리산역에 걸쳐서 신도시가 이루어져 있는데 수리산역 양 옆의 주공은 건축물의 노후도와 함께 용적률이 낮고 상가와의 협의를 고려했을 때 재개발되기 굉장히 좋은 여건에 있습니다. 재개발이 언제 어떻게 실현될지는 모르지만 산본으로 귀추가 쏠리는 이유는 다른 신도시의 기준으로 작용할 수도 있기 때문입니다.

이렇게 산본의 반짝 상승을 마지막으로 전국이 부동산 침체기에 접어들고 현 정부의 부동산 대책 (8.16 대책, 1기 신도시의 마스터플랜을 2024년으로 연기)에 실망한 주민들의 실망매물이 현재 쏟아지고 있습니다. 1기 신도시는 쏟아지고 있는 매물에 비해 고금리와 이미 오른 집값에 의해서 매수자가 나타나고 있지 않아서 지속적인 집값 하락을 나타내고 있습니다. 서울보다 가격 방어가 되지 않으며 1~2억씩 쭉쭉 빠지는 형태를 보이고 있는데 이는 그동안의 재개발 기대감에 따른 인상분을 다 내어놓는 것이라고 보면 됩니다. 그렇기에 상대적 박탈감은 느껴질 수 있지만 다른 부동산보다 더 하락했다고 말하긴 어려운 부분이 있습니다. 그럼 이런 위기의 1기 신도시 향후에는 어떻게 될까요?

 

<1기 신도시의 미래>

우선, 확정된 사실만으로는 1기 신도시의 미래는 밝은 편입니다. 지하철 증설뿐 아니라 GTX A, B, C 노선이 모두 직간접적으로 1기 신도시를 지납니다. 이 것만으로도 서울 도심지 접근성이 크게 증가합니다. 그 말은 좁고 거주환경이 좋지 못한 서울에 비해 좋은 삶의 질을 누리면서도 서울로의 출퇴근과 서울의 인프라를 쉽게 즐길 수 있음을 의미합니다. 혹자는 GTX가 좋긴 하지만 그거 개설되려면 10년은 걸리는데 그 세월을 어떻게 기다리냐고 생각할 수 있습니다. 10년 길다면 길고 짧다면 짧은 시간입니다. 나이가 들어가다 보면 시간은 훨씬 빨리 가고 어느새 올해도 마지막 4분기만 남았습니다. 그래도 길다고 느껴지면 부동산에 관심을 두기보다는 주식과 가상화폐에 집중하는 걸 추천합니다.

근데 부동산을 투자의 관점으로 살펴보자면 이 GTX가 약간의 걸림돌이 될 수도 있다. 2, 3기 신도시의 서울 중심지 접근성이 향상됨과 동시에 굳이 노후화된 1기 신도시에 살 필요가 없는 것입니다. 물론 물리적 거리를 고려하면 1기 신도시가 유리하지만 깨끗하고 향상된 아파트에 살고 싶은 건 누구나 다 똑같습니다. 대표적으로 판교가 생겼을 때, 분당의 집값이 주춤한 것을 참고하면 됩니다.

그래서 1기 신도시의 미래는 어떤 테크를 타느냐에 따라 크게 좌우될 것으로 보입니다. 리모델링을 하게 되면 집값이 제법 주춤할 것으로 생각됩니다. 하지만 재개발을 하게 되면 2, 3기 신도시를 넘어 서울의 집값 이상도 노려볼 수 있다고 생각합니다. 특히, 단지의 여유로움을 유지한 상태에서 재개발을 하게 된다면 이보다 더 좋은 주거환경은 없을 것입니다. 불안하던 노후화 건물에서 새 건물로 바뀌고 넓은 평수와 휴식을 즐길 수 있는 단지환경까지 고려하면 다시 한번 1기 신도시 열풍을 만들어 내기에 충분합니다. 하지만 만약 1기 신도시의 장점인 동 간과 단지 간의 거리를 수익을 위해서 좁힌다면 1기 신도시의 장점은 제법 사라지게 되고 오히려 역효과를 맞을 수 있습니다. 이럴 땐, 오히려 리모델링된 단지 또는 노후화되었지만 쾌적한 단지가 인기가 더 많을 수 있습니다. 

1기 신도시에 대한 마스터플랜이 어떻게 구체적으로 언제부터 시행이 될지 모르지만 1기 신도시는 지금도 앞으로도 경쟁력이 있을 것입니다. 그 이유는 앞에서 언급했듯 여유로운 단지 간 거리를 통한 좋은 환경과 넓은 평수는 가족의 삶의 질을 확실히 높여주는 장점이자 1기 신도시의 가장 큰 무기입니다. 그렇기에 만약 지금의 가파른 하락이 지속된다면 저가 매수의 기회라 생각하고 매매를 생각해보는 것도 괜찮다는 게 리뷰인 의 의견입니다.

 

오늘은 이제 30년, 재건축 연한에 들어선 1기 신도시의 과거, 현재, 미래를 알아보았습니다. 지금의 가파른 하락으로 1기 신도시에 사는 분들은 불안할 수도 있을 것이고 1기 신도시로 거주지를 옮기고 싶은 분들은 앞으로 어떻게 될까 고민이 될 수도 있습니다. 불확실한 미래지만 리뷰인 의 관점은 항상 일관됩니다. 내가 살기 좋은 곳이면 다른 사람도 살고 싶은 곳이다. 그리고 그런 곳은 결국 가치를 인정받는다는 생각입니다. 그런 관점에서 1기 신도시는 여전히 매력적인 곳이라 생각합니다. 이런 저의 관점이 많은 분들께 도움이 되었으면 하고 특히 중동의 아파트를 소유하고 계신 분은 조금만 더 기다리시면 빛을 볼 수 있으니 힘내시기 바랍니다.

 

그럼 모두가 편히 사는 그날까지 리뷰인 이었습니다.