전세계약연장의 모든 것_임차인편 (부동산 완전정복)

오늘은전세계약 연장에 대한 방법에 대해서 알아보겠다.

 

우선 전세계약연장의 종류를 크게 세 가지로 볼 수 있다.

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1. 묵시적 갱신으로 인한 계약연장
2. 금액을 올려서 계약서를 추가 작성하는 경우 (전세계약갱신청구권 해당)
3. 올린 금액으로 새로운 계약서를 작성하여 재계약 (5% 초과 전세금 상향 시 해당)

​이제 하나씩 차근 차근 알아보자.

<묵시적 갱신으로 인한 계약연장>

 이건 말 그대로 서로 특별한 의견이 없는 경우, 자동으로 연장되는 것이다. 이 경우, 계약서 작성은 따로 필요없다. 그렇기에 복비도 들지 않는다.

계약서 작성이 필요없다는 말은 확정일자를 받을 수 없다는 말이다.

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 이런 경우, 지금과 같이 집값이 오르고 전셋값이 오른 상태에서 임차인 (전세를 받아 거주하는 사람)은 땡큐이다.

하지만, 임차인이 대출을 끼고 있고 그 대출이 반드시 전세계약갱신으로 인한 계약서와 확정일자를 필요로 한다면 난감한 상황에 처할 수 있다.

 묵시적 갱신은 암묵적 합의라고 보면 되는데 이런 경우, 위처럼 계약서 및 확정일자를 제외하고는 임차인에게 나쁠 건 없다.

 왜냐하면 임차인의 경우는 중도에 나가더라도 3개월 전에만 알려주면 복비 부담의 의무가 없으며 임대인의 경우는 자동 연장된 계약기간인 2년을 꼭 지켜야 하기 때문이다.

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 위 상황 말고는 임차인이 손해볼 상황은 따로 없지만 가급적 서로 합의하에 거주하는 것이 임차인과 임대인에게도 좋기 때문에 묵시적 계약을 희망하는 건 좋지 않다고 본다.

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 그럼 계약기간에 대해서 알아보자.

앞에서 언급했듯 동등한 조건으로 계약이 진행되기 때문에 그대로 2년 계약으로 진행된다.

하지만 이 경우에는 전세계약갱신청구권을 사용한 것이 아니기 때문에 향후에 전세계약갱신청구권을 사용하여 2년을 더 연장할 수 있다.

 즉 처음 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 전세계약갱신청구권 2년 = 6년

이상을 거주할 수 있는 것이다.

 

<금액을 올려서 계약서를 새로 작성하는 경우 (전세계약갱신청구권 해당)>

 자 2번 조건이 아마 현재의 대부분 재계약 상황​이지 않을까 한다.

2번의 경우는 현재 거주자인 임차인이 2년의 계약기간 동안 살았고 추가로 2년을 더 살고 싶을 때 진행된다.

이 경우는 위와 다르게 임대인과 임차인이 협의가 진행되었고 금액을 상향하여 계약서를 추가 작성하는 경우로 기존 계약에 추가 계약이라고 보면 된다. 계약서 작성이 이루어 지므로 확정일자를 새로 받을 수 있다.

이 경우, 임대인은 전세계약갱신청구권 사용을 임차인에게 강요할 수 있다.

임차인은 임대인이 5%를 초과하는 전세금 상향에 대해서 5% 이하로 낮춰서 요구할 수 있다. 단, 이 경우 전세계약갱신청구권을 사용한다는 명시를 해야 한다.

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 그럼 전세계약갱신청구권을 사용하지 않을 수 있는 경우에 대해서 알아보자.

우선 임대인이 5% 이하로 전세금 인상을 요구했다. 그럼에도 임대인이 전세계약갱신청구권을 사용해달라는 말이 없으면 전세계약갱신청구권은 소멸되지 않는다. 즉, 2년을 더 산다고 해서 자동적으로 사용되는 것이 아니라는 이야기이다.

이를 잘 기억하고 임대인이 명시를 하지 않는다면 가만히 있으면 된다.

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 만약 임대인이 5% 초과의 전세금을 요구하는데 임대인이 그것이 싫은 경우, 전세계약 갱신청구권을 사용하면 된다. 근데 임대인이 이에 대해서 거부하는 상황을 한번 보자.

임대인이 거부할 수 있는 상황은 아래 9가지이다.

 

 여기서 8호가 중요한데 보통 이것을 통해서 거부한다.

임대인 또는 임대인의 직계존속, 비속이 실제 거주를 하려는 경우 임차인은 전세계약갱신청구권을 사용할 수 없다.

작년은 이것으로 인해서 많은 분들이 울며 겨자 먹기로 나왔고 들어온다던 임대인 또는 직계존속은 들어오지 않고 새로 전세를 준 경우가 많다.

 하지만 올해부터는 임차인이 전세인의 거주여부를 확인할 수 있고 이를 통해 법적 문제제기를 할 수 있어서 작년에 비해서 훨씬 많이 줄어들었다. 그렇기에 임차인은 이 부분을 숙지하고 다른 곳으로 이동하게 되었을 때, 실제로 임대인 또는 직계존속이 거주하지 않을 경우 그에 대한 보상을 받을 수 있음을 인지하자.

 

 이 경우, 전세보증금 반환 우선순위에 대해서도 인지토록 하자.

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1순위: 기존 계약의 전세보증금 (3억)

2순위: 근저당 (가압류 등)

3순위: 추가적으로 납입된 전세금 (1500만 원)

 예시) 기존 전세계약을 3억으로 하였고 계약 만료 전 이 집에 가압류 또는 근저당 등의 권리변동이 생기고 전세보증금을 1500만 원 올려서 재계약을 한 경우 위와 같은 순위로 보장받을 수 있다.

이렇게 중간에 권리변동이 생긴 경우는 절대로 절대로 절대로 아래 3번의 경우처럼 새로 재계약하면 안 된다. 명심하자.

 

<올린 금액으로 새로운 계약서를 작성 후 재계약 (5% 초과 전세금 상향 시 해당)>

 이 계약은 사실상 새 계약이라고 보는 것이 맞다. 이 경우는 보통 임대인이 강압적 또는 약간의 협박을 통해서 5%를 초과한 전세금을 요구할 때 발생한다. 임차인은 임대인의 요구조건을 수용하기로 협의를 하고 새로운 전세계약을 맺는 것이다. 여기서 새로운 전세계약이라 함은 앞의 거주 2년은 없다고 보는 것과 같다. 따라서 향후에 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있다.

 새로운 계약을 작성한 것이기에 만약 임차인이 나중에 5% 초과로 올려 받았다고 법적 문제 제기를 하더라도 이는 문제가 되지 않는다.

 단, 5% 초과로 올려 받고 전세계약갱신청구권까지 사용하게 하는 경우, 이런 경우는 추후에 손해배상 청구를 물을 수도 있고 국세청 등에서 조사가 나올 수도 있다.

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 이 경우, 임차인은 꼭 조심해야 할 것이 있다. 2번의 말미에서 설명했듯이 완전히 새로운 계약이기에 중간에 근저당 또는 가압류 등의 권리변동이 생긴 경우 우선순위가 전세보증금이 후순위로 밀린다. 즉, 집에 대한 권한이 넘어갈 경우 보장을 못 받을 수 있다는 말이다. 그런 경우는 그냥 이 집에서 나오는 것을 추천한다. 전세계약갱신청구권을 사용하여 5% 올리더라도 이 5%에 대해서는 보장을 못 받기 때문이다.

 

 오늘은 전세연장에 대해서 알아보았다.

이 부분을 참고해서 리뷰인을 방문하는 모든 분들은 착오 없이 좋은 전세 연장을 통해 소중한 돈을 지키시길 바란다.

 

 그럼 오늘은 여기서 마무리하겠다.