[집값 하락 대응법] 주택수에 따른 대응방법, 지피지기면 백전백승!

안녕하세요 리뷰인입니다.

 

개인적 리프레쉬 휴가를 다녀오느라 오랜만에 뵙네요. 현재 집값 하락이 계속되고 있습니다. 이 하락이 언제까지 지속될지 언제 다시 오를지 그건 아무도 모릅니다. 그걸 안다고 하면 그 사람은 사기꾼이니 조심하세요. 하지만 금리가 계속 올라가는 상황 속에서는 집값이 오르기가 쉽지 않을 거라는 예측은 어느 정도 가능합니다. 그렇다면 이렇게 집값이 하락하는 와중에 대출금, 보유세 등 여러 가지 세금과 돈이 새어나가는데 지켜보고만 있을 수는 없습니다. 그렇다면 주택수별로 어떻게 대응해야 하는지 알려드리도록 하겠습니다.

부동산 침체시장에서 주택 수에 따른 대응방법 완벽 정리

<1 주택자>

사실 1 주택자는 간단합니다. 그냥 보유하고 있는 것을 적극 추천드립니다. 주택의 위치나 가격 그리고 갭 투자인지 아닌지 등에서 미세한 변동사항만 있을 뿐 기본적 대응은 '보유하고 있는다'입니다.

왜 그런지 말씀드리자면 1 주택자는 특별히 세금을 더 많이 내거나 하지는 않습니다. 기본 보유세 정도와 유주택자라서 혜택이 조금 없는 정도가 끝입니다. 영 끌 대출을 한 경우에도 집값이 떨어지는 경우도 생각을 했을 것이고 대출금을 감당할 수 있는지 여부를 판단하고 사셨을 겁니다. 물론, 아쉽고 안타깝지만 어쩔 수 없습니다. 그런 부분은 감내하고 말 그대로 '존버'를 실시해야 합니다. 자영업자 또는 사업가인데 매출이 극히 저조해지거나 부도가 나는 경우는 예외가 될 수 있습니다. 이런 경우는 손해를 감수하더라도 집을 정리하고 급한 불은 먼저 끈 후 현재 사정에 맞는 곳을 전세나 매매로 들어가야 합니다. 하지만 그 외에는 비슷비슷합니다. 

서울이 아닌 수도권 변곽에 주택을 구입해서 살고 있는 경우는 두 가지로 나뉠 수 있습니다. 우선, 자신이 거주하는 경우는 그곳에 살아도 된다는 판단하에 구매를 했기에 그냥 사시면 됩니다. 하지만 갭 투자의 경우는 오로지 투자의 관점에서 수익을 내기 위해 진행을 한 것이기에 좀 신중한 판단을 해야 하는데요. 왜냐하면 이전에도 포스팅드렸듯이 1기 신도시, 2기 신도시, 3기 신도시에 의해서 영향을 받습니다. 1기는 그래도 가격 방어 및 추가 상향 요소가 있습니다만 2기의 경우는 조금 위험한 위치에 놓여있는 것은 사실입니다. 그렇기에 2기는 GTX 호재와 규제 해제의 찬스를 잘 활용해서 위치를 옮기는 것을 추천합니다.

더 자세한 내용은 아래 링크를 보시면 도움이 되실 것입니다.

https://imoneyfull.com/entry/1%EA%B8%B0-%EC%8B%A0%EB%8F%84%EC%8B%9C-%EB%B6%84%EB%8B%B9-%EC%9D%BC%EC%82%B0-%EC%A4%91%EB%8F%99-%ED%8F%89%EC%B4%8C-%EC%82%B0%EB%B3%B8-%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95-%EC%97%B0%ED%95%9C-%EB%8F%84%EB%9E%98%EB%A1%9C-%EB%B3%B4%EB%8A%94-%EA%B3%BC%EA%B1%B0-%ED%98%84%EC%9E%AC-%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0-%EB%AF%B8%EB%9E%98

1기 신도시 (분당, 일산, 중동, 평촌, 산본) 재건축 연한 도래로 보는 과거, 현재 그리고 미래

https://imoneyfull.com/entry/2%EA%B8%B0-%EC%8B%A0%EB%8F%84%EC%8B%9C-%ED%8C%90%EA%B5%90-%EB%8F%99%ED%83%84-%ED%8C%8C%EC%A3%BC-%EA%B9%80%ED%8F%AC-%EC%95%84%EC%82%B0-%EB%93%B1-%EC%9C%84%EA%B8%B0%EC%9D%B8%EA%B0%80-%EA%B8%B0%ED%9A%8C%EC%9D%B8%EA%B0%80

2기 신도시 (판교, 동탄, 파주, 김포, 아산 등), 위기인가? 기회인가?

이렇게 1 주택자인 경우, 수도권의 먼 지역의 갭 투자 또는 사업부도 등의 특별 사유가 아닌 이상 쭉 보유를 하는 것을 추천드립니다. 

 

<2 주택자>

가장 고민이 되는 분들이 2 주택자일 것이라고 생각합니다. 2 주택자부터 세금, 청약 등의 혜택이 확실하게 사라지고 주택 보유를 하는 것이 큰 이득이 없는 경우가 많을 수도 있기 때문입니다. 하지만 분명히 아셔야 할 것은 주택이라는 것은 개인의 자산입니다. 자산에 포함이 되고 이 자산은 결국 돈으로 환산될 수 있음을 분명히 알고 계셔야 합니다. 그렇기에 쉽사리 주택을 사고파는 행위를 자주 하는 것은 지양하셔야 합니다. 

그렇다면 2 주택자는 부동산 시장이 떨어질 것이고 더 떨어질 것이라는 상황에서 어떤 대응이 옳을지 보겠습니다.

 

※ 우선, 2주택 모두 서울에 있는 경우입니다.

이 경우는 간단합니다. 어느 곳보다 시간이 지나면 가격이 다시 올라올 것이라는 것을 확신할 수 있는 곳은 서울 말고는 없습니다. 부동산 침체로 그 기간이 길어질 수는 있을지 몰라도 자신이 산 가격을 회복하지 못하는 경우는 없을 것이라는 것입니다. 그렇기에 서울에 2 주택을 가진 경우는 기본적으로 보유를 선택하는 편이 좋습니다. 금리가 오르면 그만큼 전세를 주고받는 이득이나 월세가 올라가기에 다시 제 가격을 찾을 수 있는 서울은 보유를 하는 것이 장기적으로 훨씬 이득일 것입니다.

하지만 현재 2 주택에서 나오는 주담대가 굉장히 부담스럽고 세금의 중과와 청약의 제한 등이 싫다면 이 글을 보는 순간 바로 아파트를 내놓으시기 바랍니다. 당연히 둘 중에서 가격이 싼 것 + 가격이 덜 오른 것을 내놓아서 양도세를 최소화하셔야 합니다. 비과세를 받을 수 있는 요건이 충족된 것이 있는 경우, 두 주택의 비과세, 양도세 중과 등의 요건을 잘 살펴보고 가격을 잘 계산하셔서 빠른 시일 내에 똑똑한 한 채로 갈아타시길 권합니다. 비과세와 양도세 중과 등에 대한 내용은 아래 포스팅의 표에 간단하게 정리되어 있으니 참고하세요.

https://imoneyfull.com/entry/%EC%88%98%EB%8F%84%EA%B6%8C-%EC%84%B8%EC%A2%85-%EC%A0%9C%EC%99%B8-%EC%A0%84%EA%B5%AD-%EA%B7%9C%EC%A0%9C%EC%A7%80%EC%97%AD-%ED%95%B4%EC%A0%9C-%EA%B7%B8%EC%97%90-%EB%94%B0%EB%A5%B8-%ED%98%9C%ED%83%9D-%EC%A0%95%EB%A6%AC-%EB%B3%84%EC%B2%A8-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%A0%84%EB%A7%9D

수도권, 세종 제외 전국 규제지역 해제, 그에 따른 혜택 정리 (별첨. 부동산 전망)

 

※ 1 주택은 서울, 1주택은 수도권 + 지방 (비규제 지역)에 있는 경우를 살펴보도록 하겠습니다. 

어디에 거주하는지가 가장 핵심이 될 것입니다. 서울에 거주하고 수도권 또는 지방에 주택을 하나 더 가지고 있는 경우에는 비과세 요건이 충족되는 경우 1 주택으로 전환할 것을 적극 추천합니다. 수도권과 지방의 경우, 정책과 주변의 시세에 따라서 변동성이 심하고 그만큼 위험한 매물이 될 가능성이 높습니다. 그리고 지금처럼 경기침체의 가능성을 보일 때는 적극적으로 현금을 모아나 가는 것도 굉장히 좋은 전략입니다. 현금을 보유하고 있다는 것은 내가 사고 싶은 아파트, 주식 등을 어떤 가격보다 싸게 구매할 수 있는 찬스이기도 하기 때문입니다. 

수도권 또는 지방에 거주하고 있고 서울에 주택을 하나 더 가지고 있는 경우는 그냥 두 주택을 다 보유하는 것을 추천드립니다. 사는 곳을 팔 수는 없고 서울처럼 믿을 만한 부동산을 가격이 조금 떨어졌다고 파는 것 또한 어리석은 행동입니다. 앞에서도 이야기했지만 서울의 집값을 고려했을 때 임대 수익도 무시 못할 것이기 때문입니다. 물론, 기나긴 침체와 급락으로 "아 그때 팔걸" 할 수도 있지만 그건 아무도 모르고 부동산을 그렇게 사고팔고 하면 얻는 이득보다 잃는 복비, 세금 등이 클 것입니다. 그렇기에 이런 경우는 두 주택을 모두 보유하는 것을 강력 추천드립니다.

 

※ 2 주택 모두 수도권+지방 (비규제 지역)인 경우에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

우선, 거주하는 곳은 그대로 둔다고 했을 때 남은 1채를 정리해야 되나 살펴볼 것인데요. 나머지 1채는 이사계획이 없거나 이전에 살던 곳이거나 투자의 목적인 경우, 보유하는 것을 권장하지는 않습니다. 자산 포트폴리오에서 부동산이 차지하는 부분이 어느 정도이냐에 따라 다르겠지만 50%를 넘어가는 경우 1채는 정리를 하고 현금을 확보할 것을 추천합니다. 만약 자산의 50% 미만이라면 그대로 들고 있으면서 임대 사업용으로 사용해도 나쁘진 않을 것입니다. 이런 경우, 정말 장기적으로 10년 이상은 바라보면서 상황적 호재 또는 상속까지 고려하셔서 보유하시면 됩니다.

 

<3 주택자>

3 주택의 경우는 자신이 주택을 통해서 무엇을 얻고자 하는지에 따라서 달라집니다. 만약 이것으로 임대 및 전월세로 연간 소득이 자신의 주 수입인 경우 그대로 유지하는 것을 추천드립니다. 하나의 주택 처분이 연간 소득에 큰 영향을 끼치기 때문에 당장 생활에 있어서 영향을 받을 수 있습니다.

위와 같은 것이 아니고 직장을 가져서 소득이 있으면서 3 주택자인 경우는 한 개 정도는 처분을 꼭 하시는 것을 추천드립니다. 이것은 서울, 지방 상관없이 적용됩니다. 부동산 1개의 처분은 제법 많은 현금을 가져다주고 그 현금은 경제 침체 때 자신의 실탄이 됩니다. 즉, 어느 곳이든 수익률을 높게 만드는 투자를 할 수게 해주다는 것입니다.  단, 도박을 하셔서는 안됩니다. 부동산을 통해 나온 돈은 그만큼 안정적인 투자처로 옮겨져야 할 것임을 명백히 알려드립니다. 3 주택보다는 2 주택이 보유세 중과 등 세금을 내는 데 있어서 부담이 덜합니다. 그리고 2 주택 포지션이라는 것은 언제든 1주 택포 지션으로 갈 수 있기 때문에 향후 부동산 정책에 따라 좀 더 잘 맞춰서 이득을 발생시킬 수 있다는 것을 꼭 기억하셨으면 합니다.

 

<3 주택을 초과하는 다주택자>

3주택을 초과하는 다주택자의 경우는 포지션이 조금 다릅니다. 이 경우는 임대 사업, 전월세 수익 등 자산 포트폴리오 또는 연간 수익에 있어서 주택에서 오는 수익이 제법 많은 부분을 차지할 것입니다. 그렇기 때문에 주택을 없앤다는 것은 연간 수익을 낮춘다는 것이 되기 때문에 큰 고민이 될 수 있습니다. 부동산 시장이 하락하면 이런 연간 수입도 같이 줄어들 것입니다. 그렇기에 수익의 상태를 유지하면서 자산을 늘릴 방법에 대한 고민이 클 것입니다. 이 부분에 있어서 명백한 답은 없습니다. 이것은 어찌 보면 개인사업에 가깝기 때문에 답을 내리는 것은 각 개인의 사업을 간섭하는 것과 같습니다. 개인의 상황이 어떤 지 판단을 하는 것이 중요한데 제가 다주택자의 경우 어떻게 할 것인지 말씀드리겠습니다.

저는 따로 직장을 통한 수익이 있기에 다주택의 경우, 총수익보다는 수익률에 초점을 맞출 것입니다. 그렇기에 자산 대비 수익률이 잘 나오는 부동산을 유지하고 그 외의 부동산은 정리를 해서 부동산 시장이 침체되는 상황에서 연간 총수익이 동일하도록 맞춰나갈 것입니다 (여기서 총수익 동일은 매도한 금액으로 내부자산에서 내부자산으로의 이동을 통한 총 수익 동일을 일컬음). 그렇게 되면 연간 전월세로 얻는 소득이 줄어들 수 있겠지만 나중에 가진 자산으로 좋은 부동산을 싸게 구입하면 전체 자산은 증가할 것입니다. 현재 전월세 소득 <<< 싸게 구입한 부동산 가치가 되는 것입니다. 그래서 상황에 따라 포지션을 자유롭게 가져가기 위해 1/3 또는 절반을 정리하는 것이 좋다고 생각합니다.

 

오늘은 부동산 침체 시장에서 주택수에 따른 대응방법에 대해서 알아보았습니다. 각자의 사정이 다르기에 정답은 없습니다. 하지만 이 글을 보시고 각자의 상황을 면밀히 고려해보시면 가만히 있는 것보다는 자신의 자산을 지키거나 상승시킬 것이라고 장담합니다. 

그럼 오늘 글이 도움이 되었길 바라면서 모두가 부자 되는 그날까지 리뷰인이었습니다.