[부동산 전망] 향후 우리나라의 부동산 전망

안녕하세요 리뷰인입니다. 오늘은 우리나라의 현재 그리고 향후 부동산 전망에 대해서 한번 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 지금 여러 가지 말이 나오고 있습니다. 이제 곧 재앙의 시작이다. 지금까지 떨어진 집값은 대폭락의 시작에 불과하다. 지금 떨어진 건 그동안 오른 것에 비하면 눈곱에 불과하다. 잠시 주춤할 뿐 곧 다시 오를 것이다. 이런 여러 가지 의견이 난무하고 있습니다. 그렇기에 굉장히 민감한 주제이고 딱 어떻게 될 것이라고 얘기하는 것은 위험하다고 생각합니다.

그래서 상승전망과 하락전만 두 가지로 나눠서 한번 살펴보도록 하겠습니다.

이 부분은 굉장히 민감한 주제라 두 가지로 나눠서 얘기하겠습니다.

부동산 시장 어떻게 될 것인지 한번 확대해서 봐보자구요~

 

 

 

 

그리고 이 글을 읽기 전에 제 블로그의 [집값 하락?!_한국판 서브프라임모기지가 일어날까?]를 꼭 읽어보고 오시기 바랍니다. 그래야 내용이 이해가 더 잘 되실 겁니다.

https://inreview.tistory.com/entry/%EC%A7%91%EA%B0%92-%ED%95%98%EB%9D%BD%ED%95%9C%EA%B5%AD%ED%8C%90-%EC%84%9C%EB%B8%8C%ED%94%84%EB%9D%BC%EC%9E%84%EB%AA%A8%EA%B8%B0%EC%A7%80%EA%B0%80-%EC%9D%BC%EC%96%B4%EB%82%A0%EA%B9%8C

 

부동산 더 상승할 것이다.

1) 주택공급까지 오랜 시간 걸림

2) 상승할 여력이 남은 많은 지역이 있음

3) 금리안정화에 따른 시장상승

 

상승전망: 제가 작성했던 바로 전 포스팅인 위 글을 보면 현재 한국의 서울을 비롯한 수도권 및 주요 도시는 모두 거품이 낀 가격을 형성하고 있습니다. 거품이 끼였다는 걸 알고 있는데 어떻게 상승을 전망하는지 궁금하실 텐데요. 

우선, 주택공급이 늦어질 것이기 때문에 상승의 여력이 남아있습니다. 지금 정부가 수많은 주택을 공급하고자 정책을 펼치고 있지만 그 정책이 실제로 시행되고 재개발 물건들이 실제 재개발에 들어갈 때까지는 최소 10년 정도 걸립니다. 즉, 현실적으로 주택 매매자들이 '이제 살 곳이 좀 많네'라고 느끼는 시기가 최소 2030년 이후라는 것입니다. 그럼 그동안은 계속 주택부족현상을 겪을 것이고 이로 인해서 집값은 더 큰 거품을 만들어 나갈 수 있습니다.

둘째, 전국이 다 거품이 아니라는 점도 추가 상승을 일으킬 요소입니다. 현재 한국의 아파트값의 급격한 상승은 대부분이 수도권에 몰려있습니다. 그 외에는 부산, 울산, 세종 등 대도시 또는 정책도시들이 많이 올랐습니다. 언급한 곳들을 제외하고 다른 지역의 아파트들은 전체 시장상승에 따른 약간의 상승이 있었을 뿐입니다. 그렇다는 것은 부동산 시장이 전체가 다 거품이 낄 만큼 상승한 것은 아니기에 상승의 여력이 남아있는 곳이 많다는 이야기입니다. 이런 곳들이 상승하기 시장하면 전체 부동산 시장이 다시 상승기에 접어들 것이고 진정한 거품의 정점은 한국 전체의 모든 부동산들이 가격이 이전에 비해 압도적인 상승을 이루었을 때라고 판단하고 있습니다.

마지막으로 금리의 안정화에 따른 가격상승입니다. 현재 금리가 빠르게 인상되고 있습니다. 미국의 연준과 한국은행 등 세계의 모든 대표적 금융기관들이 가파른 인플레이션을 잡고자 금리인상을 단행하고 있는데요. 이런 금리인상이 정점에 이른 시기 즉, 더 이상 금리인상이 없다고 보일 때 시장에 다시 돈이 풀리고 그와 함께 부동산 시장도 다시 올라갈 상황이 생길 것입니다. 또한, 이때에 발맞추어 얼어붙은 부동산 시장을 회복하고자 정부차원에서 어떤 행동을 취할 수도 있을 것입니다. 이런 것을 종합적으로 고려했을 때 2023년 상반기부터 시작해서 2024년 하반기정도까지 추가 상승의 여력이 있다고 생각합니다. 금리인상이 저 시기에도 지속적으로 계속 오른다면 상승의 시기는 더 늦어질 수 있습니다. 

하지만 기억해야 할 것은 상승하더라도 거품의 마지막 상승이 될 수 있다는 점 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

 

부동산 이제는 하락만 남았다.

1) 거품 낀 시장의 제자리 찾기

2) 스태그플레이션으로 인한 시장 침체

 

하락전망: 하락전망은 훨씬 더 간단합니다. 우선, 현재도 이미 거품상태이기 때문에 올라가는 상승분보다는 내려가는 하락분의 차이가 훨씬 큽니다. 그리고 현재의 급격한 금리인상으로 인해 시장에 자금이 동결되어 있고 시간이 지나면서 높아진 금리에 부담을 느끼는 주택담보대출자들이 나오기 시작할 것입니다. 그 사람들이 집을 내놓기 시작하면 매물은 쌓이지만 수요는 없는 상태에 이를 것입니다. 그러면 수요공급의 법칙에 의해서 가격은 쭉쭉 내려갈 것이고 적당한 가격이라고 생각하는 시점에서 사람들이 다시 집을 매수하기 시작할 것입니다. 적당한 가격이 어느 정도라고는 말씀 못 드리지만 그 가격까지 내려가는 과정에서 우리나라 경제의 전체적 침체가 일어날 가능성이 매우 높습니다. 부동산시장과 함께 주식시장의 하락, 기업의 실적부진까지 이어진 다면 제법 긴 침체의 터널을 지나야 할 수도 있습니다. 제가 바라는 것은 전체 시스템의 하락은 있더라도 기업의 실적부진은 최소한으로 버텨주길 바라고 있습니다. 그래야 많은 사람들이 힘들더라도 버티는 힘이 있기 때문입니다. 

여기서 제시한 하락전망에서 한 가지 기억해야 할 점은 절대로 주택공급에 의한 하락이 아니라는 점입니다. 오로지 금리인상과 과대평가되어 있는 부동산이 제 값을 찾아가는 과정이라는 것입니다. 그 기간이 길어진다면 주택공급과 맞물려 추가하락도 발생할 수 있다는 점도 체크는 해두시기 바랍니다. 

그럼 그 시기가 언제가 될 것인가를 한번 생각해 보겠습니다. 확답은 못 드리지만 하락이 끝나는 시점은 2024년 하반기가 될 것이라고 생각합니다. 그 이유는 현재 상황이 1973년 스태그플레이션*이 발생했을 때처럼 원자재 공급의 차질이 생기고 있습니다. 그래서 저도 스태그플레이션을 예측하고 있고 그런 물가상승과 금리인상으로 인한 하락이 2024년 하반기까지 계속될 것이라고 생각하기 때문입니다. 2024년 하반기쯤에는 인플레이션이 끝나면서 연준의 금리인하와 함께 시장에 자금이 돌고 부동산 시장이 다시 활성화를 되지 않을까 합니다. 

*스태그플레이션: 경기침체를 뜻하는 스태그네이션과 물가상승을 뜻하는 인플레이션이 합쳐져 생긴 말로써 물가가 상승함에도 경기가 침체되는 경제적 위기 상황을 일컫는 말.

 

하지만 지금까지 생긴 거품이 어느 정도인지를 가늠하기는 쉽지 않습니다. 그렇기에 하락분이 얼마나 될지는 판단하기 어렵다고 위에도 말씀드렸습니다. 하지만 지극히 개인적 관점에서 간단히 예상해 보자면 우리의 임금구조를 고려했을 때 지금의 1/3 가격이 적당할 것이라고 생각합니다. 하지만 이 가격까지 내려간다면 정말 큰 문제가 발생할 수 있기에 그전에 개인들과 정부차원에서의 가격방어가 일어날 것이기에 지금 가격의 40% 정도가 적정선이 아닐까 하는 개인적인 생각이 있습니다.

 

상승전망과 하락전망을 보면 두 상황에서 금리인상의 시기가 다른데 그것은 금리인상으로 인해 인플레이션이 잡히는 시기가 시장상황에 따라 다르게 흘러갈 것이기 때문에 다른 것임을 말씀드립니다.

 

위의 상승전망과 하락전망은 지극히 제 개인적 분석아래 나온 내용입니다. 그렇기에 지나친 맹신은 금물임을 말씀드리며 좋은 참고자료정도로 생각하시면 될 거 같습니다.

 

그럼 모두가 부자 되는 그날까지 리뷰인이었습니다.