집값 하락?!_한국판 서브프라임모기지가 일어날까?

안녕하세요 리뷰인입니다.

 

끝을 모르고 상승하던 집값이 올해 초부터 주춤하더니 여름부터 집값이 떨어진다는 곡소리가 나기 시작했습니다. 집값이 떨어지는 것은 자산시장의 축소를 야기하기 때문에 집값 하락 하나에만 국한할 수는 없습니다. 그래서 이로 인한 경제, 금융시스템의 붕괴가 일어나진 않을까 하는 걱정이 있을 것입니다.

그래서 오늘 리뷰인에서는 미국의 서브프라임모기지 사태를 바탕으로 부동산 시장의 하락과 침체가 우리나라 경제에 미칠 영향과 경제, 금융 시스템의 붕괴가능성을 살펴보도록 하겠습니다.

집 값의 대표주자 아파트

편히 볼 수 있도록 결론 요약부터 해드립니다.

1. 우리나라 부동산 시장은 이미 거품상태이다.

2. 우리나라는 신용불량자에게 대출이 발생하지 않아서 서브프라임모기지 사태처럼 큰일이 일어나긴 어렵다.

3. 금리인상으로 인한 집값하락이 발생하더라도 서브프라임모기지 사태의 경험에서 온 현재 시스템이 시장의 침체를 막을 것이다.

 

결론 요약도 좋지만 돈을 벌기 위해서는 자세한 논리와 설명을 아시는 것이 큰 도움이 되니 아래 글을 꼭 읽어보시기 바랍니다.

 

서브프라임모기지 사태란?

우선, 미국의 서브프라임 모기지 사태를 알아보도록 하겠습니다. 서브프라임모기지는 영어로 Subprime Mortgage입니다. 한국말로 하면 '신용불량자에게 주택담보대출시행'이라고 보시면 됩니다. 우리의 논리로는 이상한 것이 많습니다. 우리가 은행에 돈을 빌리러 가면 신용등급부터 시작해서 소득, 자산 등을 엄청 따지고 나서야 겨우 쥐꼬리만 한 대출이 나옵니다. 그렇게 신용등급을 강조하는데 자본주의의 대장이라 불리는 미국에서 신용등급을 무시하고 신용불량자에게 주택담보대출을 빌려주는 건 어떻게 보면 어불성설입니다. 

하지만 이 어불성설을 가능하게 끔 만든 것이 미국 부동산 시장의 거품때문입니다. 미국은 닷컴버블 붕괴, 아프간과 이라크 전쟁 이후에 침체된 경제를 활성화할 필요가 있었습니다. 그러면서 1) 저금리 정책을 펼쳤고 민주당과 공화당이 합심하여 모든 국민이 집 한채를 가질 수 있도록 부동산 정책을 펼쳤습니다. 그리하여 저금리 속에 집값이 상승하기 시작했고 은행과 금융업계는 집값이 떨어지지 않는다는 판단을 하기 시작했습니다. 그러다 보니 주택을 담보로 대출하는 주택담보대출은 주택가치가 상승하면 대출상환능력이 없어도 주택을 회수해 가면 이득이기에 대출 실행이 힘든 신용불량자에게도 편하게 대출을 해주기에 이른 것입니다*. 

*그 정도가 얼마나 심했냐면 사망자 23명에게도 대출이 나온 사건이 있었습니다.

 

그렇게 시작된 대출을 바탕으로 은행과 거대 금융권은 CDO라고 하는 부채담보부증권을 발행했습니다. 이는 주택담보대출을 통해 얻은 자산 (=채권)을 다시 팔아서 유동화시킨 것입니다. 문제는 이 것을 연쇄반응이 일어나도록 하나의 CDO에서 다른 CDO를 묶고 이 CDO를 통해 또 다른 CDO를 묶은 것입니다. 이때, CDO의 수익률이 높으려면 고위험군이 그룹이 존재해야하는데 그 그룹이 서브프라임 즉, 신용불량자가 된 것입니다. 그래서 은행에서 신용불량자 모시기에 혈안이 되었고 그러면서 엄청난 양의 자금이 풀리고 집값이 끝없이 상승하기 시작한 것입니다.

여기에 이 CDO라는 상품의 수익성과 안전성 (여러 개를 하나로 묶으며 동시다발로 떨어지지 않으면 안전하다고 판단)을 보고 처음엔 은행이 그다음엔 미국의 투자자가 종국에는 전 세계의 투자자금이 끌려들어 와 통화량 상승과 함께 집값상승을 일으켰습니다. 하지만 더 이상 끌어올 돈이 없고 2) 금리가 오르자 집값이 떨어지기 시작했고 서브프라임 계층은 주택담보대출로 빌린 돈을 갚지 못하거나 갚지 않았습니다. 그리하여 CDO의 수익이 마니너스를 찍고 여기에 투자되었던 수천 조의 돈이 증발했습니다.

이러면서 '리만브라더스 파산', '대형 은행의 부실화', '건축 및 여러 사업체들의 도산' 등의 연쇄반응이 일어나며 미국 시장은 전체적인 침체로 빠져들었고 그 영향은 전 세계로 퍼졌습니다. 전 세계의 독립적 경제구축 덕분에 지금은 거의 회복했지만 미국 자체만으로 보면 이 사태로 인한 영향이 아직 남아있는 것이 사실입니다.

 

미국의 저 당시 부동산 시장과 한국의 현 부동산 시장 비교

그럼 이제 한국의 부동산 시장에 대해서 알아보도록 합시다. 위 서브프라임모기지를 읽다 보면서 섬뜩한 생각을 한 곳이 두 곳 정도 있지 않나요? 

그곳에 제가 1), 2) 표시를 하며 노란색으로 바탕을 쳐뒀습니다.

먼저, 1)을 보도록 하겠습니다. 우리의 집값은 전 세계의 저금리 추세와 코로나의 양적완화를 통해서 가파르게 상승했습니다. 추가로 미진했던 부동산정책도 급상승에 한몫했습니다. 그런 거품을 걷고자 정부는  계속 내 집 마련 프로젝트, 즉 서민의 '한 가족 한 주택' 정책을 시행하고 있습니다. 그래서 재개발, 새로운 주택공급을 선언하고 있습니다.

이러한 상황은 미국의 서브프라임 전조와 똑같이 일치합니다.

이쯤에서 서울의 집값이 정말 거품인지 알아보도록 하겠습니다.  서울 도심의 집값은 세계 2위를 기록했고 이는 홍콩다음입니다. 심지어 뉴욕보다도 높습니다. 근데 중요한 사실은 임금이 이러한 집값을 버틸 수 있는 구조인지가 중요합니다. 뉴욕시의 연평균 임금은 1억 3천만 원입니다. 그에 반해 우리나라 서울 평균임금은 4천만 원 정도입니다. 즉, 뉴욕이 서울보다 3배가 더 비쌉니다. 그런데 집 값은 뉴욕이 더 쌉니다. 이는 명백히 한국의 현 부동산 시장이 거품이라는 것을 알려줍니다. 하지만 전국의 모든 곳이 다 거품이라는 것은 아닙니다. 우리나라는 다른 나라보다 수도권 집중화 현상이 심각합니다. 서울을 비롯한 주요 도시에 모든 인프라가 집중되어 있고 뭉치기 좋아하는 민족의 특성상 그런 곳에 사람이 몰려있습니다. 그렇기에 전국 중 주요 도시들은 확실한 거품이지만 그 외 예전에도, 지금도, 앞으로도 소외받을 가능성이 높은 도시는 거품이 낄 상황도 없었습니다. 그런 부분이 미국과는 확연히 다르고 거품은 주요 도시에 국한된 얘기라는 점은 분명히 하고 가야 됨을 알려드립니다.

그럼 그 주요 도시, 특히 서울의 집값은 저금리와 부동산 정책이 맞물려 만들어낸 확실한 거품입니다. 이제 금리가 오르고 있는 시점에서 2)와 같이 돈을 못 갚는 상황으로 인해서 금융부실 현상이 일어날지를 한번 체크해 보겠습니다. 현재 미국 연준과 한국은행은 강력한 인플레이션을 잡기 위해 빠른 속도로 기준 금리를 올리고 있습니다. 그러다 보니 대출한 사람들의 부담이 막대해지고 주택담보대출 (LTV)을 시행한 사람들이 대출금 갚는 부담이 높아졌습니다. 그러다 보면 자연스레 연체, 신용불량자들이 생겨날 것입니다. 그러면 집값이 더 하락한다면 미국과 똑같이 부실 채권이 생기고 금융 시스템이 붕괴하면서 모든 자산가치들이 폭락하는 현상이 일어날 수 있을 것입니다.

하지만 감히 말씀드리자면 그런 경우는 일어나기 힘들 겁니다. 그 이유를 말씀드리자면 먼저, 서브프라임모기지 사태 이후로 부채를 통해 채권을 발행하는 CDO는 자취를 감추었습니다. 그리고 이런 CDO가 가진 문제를 확인하면서 거대 금융집단과 거기서 파생된 연결된 금융상품들에 대한 경각심이 생겼습니다. 그래서 거대 금융자본인 은행에 대한 감시가 심해졌고 은행과 은행, 은행과 금융기관, 은행과 사업체 간의 연결고리가 연쇄적으로 생기는 것을 차단했습니다. 그렇기에 집값이 하락한다고 해도 그것이 한 개 정도의 은행에 영향을 미치고 그것이 연쇄적으로 퍼져나가 다른 은행, 사업체, 금융권을 집어삼키는 일은 일어나지 않을 것입니다.

둘 째는 우리가 일상에서 느끼는 바인데 까다로운 대출 심사입니다. 미국은 서브프라임 모기지, 즉 신용불량자를 찾아서 돈을 열심히 빌려주었습니다. 하지만 한국에서는 내가 신용불량자이면 제2 금융권에서조차 돈을 쉽게 빌릴 수 없습니다. 주택을 가지고 있다고 하지만 그에 대한 상환능력도 함께 볼뿐 아니라 어마어마한 서류들, 이런저런 까다로운 조건들이 대출을 막습니다. 그래서 현재 서울에서 대부분 집을 산 사람들은 그래도 안정적인 직장의 벌이가 있는 사람들이 큰 도박을 한 것입니다. 쉽게 말해 상환능력이 없으면 대출이 안 나왔기 때문에 웬만해서는 상환이 일어날 것이라는 것입니다. 물론, 상환을 못해서 집이 넘어가는 경우도 있을 수 있습니다. 그때, 집값이 빌려준 돈에 비해 가치가 떨어질 상황이 생길 수 있지만 우리나라는 많이 빌려줘봐야 집 값의 70%를 빌려줍니다. 그렇기에 앞에서 언급한 연쇄적 반응에 의한 폭발적 하락이 아니라면 은행이 입는 피해는 막대하지 않을 것입니다.

극단적으로도 한번 생각해 보겠습니다. 집 값이 1/10으로 떨어졌다면 모두가 피해를 입는 상황이 생깁니다. 이로 인해서 은행은 파산할 수도 있습니다. 하지만 직장이 있거나 수입이 있는 사람이 집값이 1/10 떨어지면 그 집을 은행에 넘기려 하지 않을 것입니다. 대출자가 상환만 잘하면 은행은 파산할 가능성이 0%에 가까워집니다. 또, 만약 은행에 넘겨진다 하더라도 은행이 가진 자산비율로 인해서 커버가 가능합니다. 정말 또 만약, 그 커버도 깨진다면 그때는 은행이 파산하지만 그 파산으로 인해 다른 은행과 금융권에 피해가 가는 연쇄반응이 최소화하도록 되어 있기에 서브프라임모기지 사태처럼 큰 사태는 일어나지 않습니다.

즉, 결론은 '우리나라 집 값은 거품이 있고 이 거품이 터지더라도 서브프라임 모기지 사태처럼 금융적 타격이 크지는 않을 것이다'입니다.

 

오늘은 미국의 서브프라임모기지 사태를 바탕으로 우리나라의 부동산 시장을 점검해 보았습니다. 거품이 있는 것은 맞지만 그 거품이 언제 터질지 아니면 거품에 맞는 가치상승이 일어날지는 두고 봐야 될 일입니다. 또한, 거품이 터지더라도 엄청난 시장침체가 발생하지는 않을 것이라는 시스템적인 접근을 해보았습니다.

 

이상 모두가 부자 되는 그날까지 리뷰인이었습니다.