[강남집값]강남불패?!_강남이 제일 먼저 집값이 떨어질 수 있다.

안녕하세요 리뷰인입니다. 

 

오늘은 어떤 주제를 여러분께 알려드릴까 고민하던 차에

빌라 매매, 오피스텔 매매에 대한 부분을 작성하려다가

갑자기 문득 떠오른 생각이 있었는데 그것이 바로 아파트 강남불패에 대한 이야기를 꺼내보고자 합니다.

 

사람들은"강남은 절대로 안 떨어진다.", "강남은 살 수 있을 때 사야 되고 그 가격이 앞으로 가장 싼 가격이 될 것이다.", "지금 못 사면 절대 강남 못 들어간다." 등의 이야기들을 많이 합니다.

 

그렇다면 과연 그럴지 한번 알아보도록 하겠습니다.

자료출처: 경실련

위 그래프를 보시면 99년만 해도 강남의 집값이 1억이었습니다. 그리고 지금은 15억 원에 근접해 있습니다. 무려 1600%가 오른 것입니다. 그만큼 급격한 상승을 이루었다는 것이지요. 주식과 부동산은 엄연히 굉장히 다른 자산이지만 우리가 주식이 급등하면 그만큼 강한 하락도 있다는 것을 항상 염두에 둡니다. 하지만 아파트는 그렇지 않죠. 왜냐하면 떨어지면 팔지 않고 그냥 살아버리면 되고 주식처럼 매매가 쉬운 것이 아니라 매물이 갑자기 쏟아져 나오는 일은 없기 때문입니다. 

그럼에도 불구하고, 자연의 어떤 것이든 빠르게 상승하면 빠르게 내릴 수 있음을 꼭 기억해야 합니다. 이것은 중력의 법칙과도 같다고 보시면 됩니다. 이런 부분을 염두에 두고 강남에서 어떤 상황에 어떤 아파트들이 강남불패를 지키지 못할지 알아보겠습니다.

 

<강남의 작은 평수 아파트>

강남이 급격한 상승을 이룬 데는 좋은 교통, 근접한 많은 회사, 잘 짜인 인프라, 좋은 학군 덕분입니다. 강남은 계획도시이기에 강북보다 훨씬 교통이 좋고 그에 따라 개발이 이루어지며 많은 회사의 빌딩이 자리 잡고 있어서 출퇴근자들이 많습니다. 사람이 모이다 보니 자연스레 인프라도 자리 잡혔고 돈이 몰리기 시작했습니다. 이렇게 몰린 돈은 좋은 학군을 형성하기 위한 최적의 조건이어서 강남 8 학군에서의 대학 진출 실적은 어마어마합니다. 그래서 모든 사람들이 스스로를 위해서도 그리고 자녀를 위해서도 강남에 들어가고 싶어 합니다. 하지만 강남에 있는 아파트는 한정적이고 그 가격은 매우 높아서 진입장벽이 높습니다. 그래도 끼어들어가 살고 싶은 사람들은 전세로라도 들어가거나 그나마 집값이 싼 작은 평수의 아파트를 들어가게 됩니다. 여기서 문제가 발생합니다. 돈이 그래도 좀 있는 사람들이 작은 평수로 들어가 살다 보면 삶의 질이 크게 훼손되어 있음을 느끼게 됩니다. 강남이 아니라면 훨씬 넓은데서 좋게 살 수 있는데 왜 강남에서 이 고생을 하고 살아야 하는지 의문이 생깁니다. 하지만 이런 의문은 매달 오르는 자신의 집값을 보며 금융 치료를 받습니다. 그것을 보며 "역시 여기 살기를 잘했다. 강남은 절대적으로 무조건 우상승이야!"를 외치며 약간의 불편은 감수할 것입니다. 하지만 만약 집값이 정체이거나 떨어진다면 어떻게 될까요? 삶의 질 훼손이 그대로 치유되지 않고 다가옵니다. 그런데 강남까지 20~30분에  도착할 수 있는 거리에 좋은 아파트들이 큰 평수로 저렴한 가격에 생겨난다면 이 사람은 어떤 선택을 할지 한번 생각해 봅시다. '삶의 질이 훼손된 상태로 금전적 이득이 없는 상태에서 자녀의 교육만 바라보고 강남에 남게 될 것인지' 아니면 '근교의 큰 평수에서 삶의 질이 좋은 곳으로 이사 가게 될지' 저는 당연히 후자라고 생각합니다.

그렇기에 강남불패가 깨지는 시점은 강남에 접근가능한 넓은 평수의 아파트가 저렴하게 지어지면서 집값이 오르지 않을 때가 강남 집값이 떨어지는 시기라고 봅니다. 이와 연동되어 큰 평수도 떨어질 수 있지만 큰 평수를 사는 사람들은 삶의 질의 훼손이 별로 없기 때문에 굳이 옮길 이유가 없습니다. 그렇기에 매물을 내놓지 않으므로 떨어지더라도 크게 떨어지지는 않을 것입니다. 

 

<경제위기가 찾아오면 가장 가파르게 떨어질 곳이 강남>

이번엔 상황적으로 한번 살펴보도록 하겠습니다. 강남에 사는 사람들은 이전부터 살던 사람을 제외하고는 기본적으로 회사의 임원급, 의사, 변호사, 사업가, 잘 나가는 자영업자 등 굉장히 금전적으로 여유가 있는 사람들입니다. 그렇기에 30억, 40억 하는 집값을 부담하고도 생활이 가능한 것이지요. 근데 IMF 상황을 한번 들여다보겠습니다. 그때 당시 전국은 집값이 -13퍼센트, 서울은 -14퍼센트가 떨어졌습니다. 비싼 곳일수록 더 떨어진 것입니다. 그 이유는 여기저기서 파산이 일어나고 직장을 잃고 하면 가진 자산의 가격이 높을수록 부담해야 하는 세금 및 대출금이 높습니다. 그뿐 아니라 사업적으로 빚이 생긴 경우, 집값이 낮은 것은 팔아봐야 큰 도움이 되지 않지만 높은 집은 파는 순간 큰돈이 생겨 빚을 메울 수가 있습니다. 그렇기에 강남 아파트들이 가장 빠르게 매물로 나올 가능성이 높습니다. 글의 서두에서 언급했듯이 빠르게 상승한 만큼 빠르게 내려오는 경우가 생기는 것입니다. 물론, 이런 경제위기가 찾아와서는 안될 것이고 그러지 않길 바랍니다만 이런 가능성을 미리 알고 대비하는 것과 아닌 것은 큰 차이가 있습니다. 전조현상이 보여서 우리가 현금을 모아뒀다면 다시는 오기 힘든 가격에 강남아파트를 살 수도 있는 것이죠.

 

오늘은 '강남불패'가 정말 계속 유효할 것인지에 대해서 알아보았습니다. 강남은 분명 좋은 곳이고 어떤 부동산보다 가치가 높은 곳임은 명확합니다. 하지만 강남 아파트를 사면 무조건 이득이 될 거야 강남은 절대로 떨어질 일이 없을 거야는 생각은 좀 위험하다고 말씀드리고 싶습니다. 

 

마지막으로 요약하자면 강남의 작은 평수 아파트는 여러분의 삶의 질을 위해서라도 이제는 기피하시길 바랍니다. 또한, 경제위기가 찾아오면 우리도 힘들겠지만 그때까지 차근차근 모아둔 돈으로 강남을 노리시는 걸 추천드립니다.

 

이상 모두가 경제적 자유를 얻는 그날까지 리뷰인이었습니다.