투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 차이와 규제사항 정리

안녕하세요 리뷰인입니다.

 

오늘은 저번 시간에 이어서 헷갈리는 용어 정리를 좀 해볼 텐데요.

작성하던 글이 날아가서 다시 작성하고 있어서 그런지 기운이 좀 떨어지네요

그래도 여러분들을 위해서 힘차게 잘 작성해 보도록 하겠습니다.

 

이번에 9월 21일에 정부가 지방을 규제지역에서 모두 해제했습니다. 그에 따라서 조정대상지역에 많은 변동이 생겼는데요. 이뿐 아니라 세종은 투기지역 및 투기과열지구 해제, 인천 일부 지역도 투기과열지구가 해제되었습니다. 근데 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 말이 비슷하면서도 어떤 차이가 있는지 궁금하실 텐데요. 그것을 잘 아는 것이 투자에 굉장히 중요하기에 잘 알아보도록 하겠습니다.

 

범위가 넓은 조정대상지역부터 알아보겠습니다.

<조정대상지역>

조정대상지역은 정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해서 아래 조건 중 하나에 해당하는 '국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역'을 지정합니다.

1) 주택 가격, 주택보급률, 청약경쟁률 등을 보았을 때 부동산 시장이 과열되어 있거나 그럴 우려가 있는 지역

2) 주택가격, 주택보급률, 청약경쟁률 등을 보았을 때 부동산 시장이 위축되어 있거나 그럴 우려가 있는 지역

 

'국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역'이란?

1. 과열지역: 직전 월부터 소급 적용하여 3개월간의 주택가 격상 승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 말합니다. 자세히는 아래 3가지 중 하나에 해당하는 지역을 일컫습니다.

1-1. 평균 주택청약경쟁률이 5대 1을 초과한 경우

1-2. 3개월간의 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 경우

1-3. 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역

 

2. 위축지역: 직전 월부터 소급 적용하여 6개월간의 주택가 격상 승률이 -1% 이하인 지역 중에서 아래 항목 중 하나에 해당하는 지역

2-1. 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 -20% 이상 감소한 지역

2-2. 3개월간의 미분양 주택의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

2-3. 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과한 지역

 

해제조건: 국토교통부 장관의 판단 아래 해제함

 

*규제사항*

※대출

LTV: 9억 이하 50%, 9억 초과 30% / 서민 또는 실수요자: 5억 원 이하 70%, 5~8억 원 구간 60%

DTI: 50% / 서민 또는 실수요자: 60%

중도금 대출 발급 요건 강화- 분양 가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한

2 주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 제한, LTV 불가

주택 구입 시, 실거주 목적이 아닌 경우 주담대 제한, LTV 불가

 

※세금

다주택자 양도소득세 중과 또는 장기보유 특별공제요건에서 배제 (2 주택 +20%, 3 주택 +30%)

분양권 전매의 경우, 양도세율 50% 적용

2 주택 이상 보유자 추가 종부세 과세

일시적 2 주택자의 경우, 1년 이내 신규 전입 및 1년 이내 양도

 

※전매제한

주택 분양권 전매제한 최대 3년

오피스텔 분양권 전매제한 최대 1년 (단, 100인 이상 오피스텔)

 

※청약

7년간 재당첨 제한

 

※정비사업

재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수를 1 주택으로 제한

 

<투기과열지구>

주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 훨씬 높아서 부동산에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역에 대해서 국토교통부장관이 지정하는 지구를 말합니다.

지정요건은 주택가격 상승률이 물가 상승률 대비 압도적으로 높은 지역 중에서

1) 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과한 경우

2) 주택공급 위축에 따른 가격 상승의 소지가 있는 경우

3) 빈번한 전매행위로 부동산 투기 또는 주거 불안을 일으키는 경우

4) 분양건 수가 전월 대비 30% 이상 감소한 경우

위 4가지 사항 중 한 개에 해당하면서 국토교통부 장관 또는 시도지사가 부동산 가격의 안정화를 위해 필요하다고 판단하면 지정 또는 해제를 할 수 있습니다.

 

해제조건: 국토교통부 장관 또는 시도지사 판단 아래 해제함

 

*규제사항*

※대출

LTV: 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 원 초과 아파트 LTV 불가 / 서민 또는 실수요자: 6억 원 이하 60%, 6~9억 원 구간 50%

DTI: 40% / 서민 또는 실수요자: 60%

DSR: 시가 9억원 초과 주택 담보대출 차주 단위 DSR 규제 적용

그 외 대출 규제 사항은 조정대상지역과 동일합니다.

 

※세금

세금에 대한 사항 역시 조정대상지역과 동일합니다.

 

※전매제한

주택 분양권 전매제한 최대 5년

오피스텔 분양권 전매제한 최대 1년 (단, 100인 이상 오피스텔에 한함)

 

※청약

10년간 재당첨 제한

 

※정비사업

재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수를 1 주택으로 제한

재건축 및 재개발 사업 조합원 지위의 양도를 제한

정비사업 분양주택의 재당첨을 5년간 제한

 

<투기지역>

투기지역은 조정대상지역과 투기과열지구와 다르게 기획재정부 장관이 정합니다. 주택뿐 아니라 토지와 주택 등 모든 부동산의 가격이 급등하거나 그럴 우려가 있는 경우 지정되는 지역입니다. 명확히는 '부동산 가격 상승률이 물가상승률보다 높은 지역으로 대통령령이 정하는 기준과 방법에 의해 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우'를 일컫습니다. 그렇기에 쉽게 말해서 부동산 가격의 급등이 우려되는 지역 (아래의 요건에 해당하는 지역) 중에서 대통령과 기획재정부 장관이 정한 곳을 말한다고 생각하시면 됩니다.

 

토지투기지역:

1) 전월의 지가 상승률이 소비자물가 상승률보다 1.3배 이상

2) 2개월 월평균 지가상승률이 전국의 지가상승률 대비 1.3배 이상

3) 직전 월 이전 1년간 지가상승률이 직전 월 이전 3년간 연평균 전국 지가 상승률보다 높은 지역

 

주택투기지역:

1) 주택매매 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 1.3배 이상

2) 2개월 월평균 주택 가격 상승률이 전국주택가격 상승률보다 1.3배 이상

3) 직전 월 이전 1년간 주택가격 상승률이 직전 월 이전 3년간의 연평균 주택매매 상승률보다 높은 지역

 

해제조건: 투기지역 지정 후 6개월 후 누적 가격 상승률이 전국 평균 이하 또는 최근 3개월간 누적가격상승률이 전국 평균 이하로 떨어지면 해제됩니다.

 

*규제사항*

투기지역의 규제사항은 투기과열지구와 거의 동등합니다. 다만 대출의 아래 내용만 추가되니 참고하시기 바랍니다.

※대출

2건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우 주담대 만기연장 제한

주담대 건수를 세대당 1건으로 제한 (단, 기존주택 2년 내 처분 약정 시 예외 허용)

 

오늘은 헷갈릴 수도 있는 투기지역 vs 투기과열지구 vs 조정대상지역에 대해서 알아보았습니다.

간단히 말하자면 투기지역과 투기과열지구는 동등하고 보셔도 무방합니다. 따라서 조정대상지역인지 투기과열지구인지만 나누면 됩니다.

다음 시간에는 좀 더 밀접하게 이번 9월 21에 투기과열지구 및 조정대상지역이 풀린 지역과 풀리면 어떤 혜택이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

오늘 정보가 모두에게 도움이 되었길 바라며 모두가 부자 되는 그날까지 리뷰인이었습니다.