재개발 vs 재건축 vs 리모델링의 모든 것 (그 차이와 장단점)

안녕하세요 리뷰인입니다.

 

저번 시간에는 윤석열 정부의 부동산 정책에 대해서 알아보았습니다. 윤석열 정부의 부동산 키워드 중 하나가 재개발, 재건축, 리모델링을 통한 주택 공급 늘리기입니다. 무언가 언어적으로도 느낌이 약간씩 오기는 하지만 정확하게 재개발, 재건축, 리모델링 무엇이 다를까요? 그리고 각자 어떤 장단점이 있을까요? 이런 궁금증을 풀어드리기 위해 리뷰인가 한번 정리해 보았습니다.

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<요약>

재개발: 노후화되고 불량한 동네 전체를 개발하여 아파트 공급 및 인프라를 개선하는 것

재건축: 이미 지어져 있는 아파트가 노후화되고 안전에 문제가 있는 경우 새로 지어서 공급하는 것

리모델링: 기존에 존재하는 아파트의 기본 골조는 유지한 체로 증축 및 기능 개선을 하는 것 

 

개발 및 건축단계가 많은 순서로 소개해보도록 하겠습니다.

 

<재개발>

언어적으로 재건축, 재개발이 비슷해서 가장 많이 헷갈리시는 데요. 재개발은 간단히 말해서 "다 갈아엎는다."라고 생각하시면 됩니다.

정확히는 노후화된 주택이 밀집되어 있고 도로, 교통, 상하수도 시설이 불량하여 주거생활이 불편한 곳을 재개발 구역으로 지정하여 새로운 아파트를 건설하고 공공시설 인프라를 정비하여 주거에 알맞은 환경으로 개선하는 도시계획사업을 일컫는 말이 재개발입니다.

재개발은 사업인가, 관리처분, 착공 등의 절차를 거치게 되는데 재개발이 되기 위해서는 '구역지정고시'를 받아야 합니다. 이 것은 시나 도 등의 지자체에서 주민들이 낸 재개발 계획을 검토 후 구역을 지정하는 것을 말하며 이것이 인가되면 조합 설립 후 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 및 소유자 총수 2/3 이상의 동의가 있어야 진행됩니다.

그래서 재개발은 아파트가 지어진 지역에 하는 것이 아니라 주택가, 빌라단지, 근린생활시설단지 등 상대적으로 소규모 건물들이 모여있는 곳을 개발하게 됩니다. 그렇다 보니 동네 전체가 아예 확 바뀌게 되는데요. 아무래도 판자촌, 노후화된 달동네 등이 바뀌다 보니 저소득층, 노년층 등이 소유주로 많이 자리 잡고 있습니다. 그런데 그분들이 다른 데로 이주할 돈도 없고 지금 사는 곳에서 벗어나기 싫어하는 경우가 있어서 강제로 추방되는 문제가 생기기도 합니다.

재개발은 가장 장단점이 극명한 개발입니다. 그럼 간단히 장단점을 알아보도록 하겠습니다.

 

장점:

1) 토지, 아파트, 건축물 등의 가치가 가장 큰 상승을 보인다.

2) 동네 전체가 도시계획 아래 새것으로 개선되므로 가장 쾌적한 인프라를 갖출 수 있다.

 

단점:

1) 개발에 가장 오랜 시간이 걸린다.

2) 구역 선정 및 재개발 진행과정에서 사업 중단의 가능성이 가장 높다.

3) 주택과 인프라 간의 시간차로 인해서 불편을 겪을 수 있다.

4) 저소득층, 노년층 등 이주가 힘들거나 상황이 좋지 않은 분들이 강제로 쫓겨나는 현상이 일어난다.

 

<재건축>

이번에는 재건축입니다. 간단하게 "집 부수고 집짓기"입니다. 원래 있는 노후불량 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 짓는데요. 그 목적은 집이 노후화되어서 안전 및 도시미관을 해치는 경우에 시행을 합니다. 거기에 더불어 용적률이 좋지 않은 경우, 주택 공급을 늘리려는 용도로 사용하고 있습니다. 

'노후불량 건축물'은 아래 세 가지 중 어느 하나에 해당하는 것을 얘기합니다.

1) 건축물이 훼손, 멸실되어 여러 안전사고의 우려가 있는 경우

2) 내진성능이 확보되지 않은 건축물로서 부실설계시공 등의 구조적 결함이나 중대한 기능적 결함이 있는 건축물 중에서 대통령령으로 정해진 경우

3) 아래 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물인 경우

3-1. 주변 인프라에 비해 주거환경이 현저히 불량한 곳에 위치한 경우

3-2. 기존 건축물을 허물고 새로운 건축물을 지을 경우, 지역 및 주택공급 효용이 현저히 증가하는 경우

3-3. 노후불량 건축물이거나 도시미관을 저해하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시도 조례에서 정한 경우

 

위 내용을 보시면 많은 부분에 있어서 '대통령령으로 정하는'이라는 말이 들어가 있습니다. 즉, 안전진단 점수가 재건축 승인이 날 수 있는 정도가 나오면서 대통령이 강하게 밀어붙이면 충분히 가능하다는 얘기입니다. 그래서 많은 사람들이 이번 정권에서 1기 신도시의 재건축을 강하게 기대하는 이유가 여기 있습니다.

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하지만 재건축이 재개발보다는 쉽지만 재건축이라고 해서 다 원활히 되는 것은 아닙니다. 아래 '둔촌주공 사태'를 보시면 재건축도 정말 무서운 경우가 생길 수 있음을 꼭 기억하시길 바라며 간단하게 장단점 알아보겠습니다.

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장점:

1) 소유한 것만으로 훨씬 좋은 가치의 아파트를 보장받는다.

2) 재건축에 비해 상대적으로 진행까지 걸리는 시간이 빠르다.

3) 기존의 좋은 입지를 유지한 상태로 새로운 아파트가 올라가기에 인프라가 이미 다 갖추어져 있다.

 

단점:

1) 조합과 시공사의 의견 차에 의해서 공사가 지연 및 중단되며 부담해야 하는 금액이 커질 수 있다.

2) 재건축을 희망하며 살다가 재건축 감옥에 갇힐 수 있다. (희망고문, feat. 은마아파트)

3) 재건축 추가 이익 분담금에 의해서 과한 세금을 낼 수도 있다.

4) 동일 인프라에 공급된 주택 수가 많아서 교통난이 생길 수 있다.

 

<리모델링>

리모델링은 처음 들어보시는 분들도 많은 것으로 예상됩니다. 보통 리모델링은 내부 인테리어를 리모델링하여 쾌적한 집을 바꿀 때 많이 사용합니다. 이전 TV 프로그램 <러브하우스> 생각하시면 될 듯합니다. 그래서 보통 리모델링은 개인이 개인의 사비로 진행하는 것으로 생각되었습니다. 하지만 이번에 알아보는 리모델링은 기존 건물의 구조적, 환경적, 기능적, 미관적 성능을 개선하여 거주자의 삶의 질을 향상함과 동시에 건물의 가치 상승을 통해서 경제성을 높이는 사업을 말합니다. 따라서 리모델링은 기존 건축물을 증축 또는 개축하는 것을 일컬으며 노후화 억제 및 기능 향상 등의 목적이 있습니다. 보통 리모델링은 유지, 보수, 개수의 세 가지로 나뉘는데 유지는 기존 건축물의 기능 저하를 늦추기 위해 시설 점검 및 관리를 진행하는 것을 일컫습니다. 보수는 수리 및 수선 활동을 통해서 건축물의 기능을 준공 시점의 수준까지로 끌어올리는 것을 의미하며 개수는 건축물에 증축 또는 새로운 기능 등을 부가해서 건축물의 안전성, 효용성 등을 늘리는 것을 의미합니다. 윤석열 정부는 리모델링을 통해서 주택공급을 늘리려 하기 때문에 '개수'에 해당하는 리모델링이 많은 것으로 예상됩니다. 하지만 실제 거주 주민들은 리모델링보다는 재건축을 요구하고 있는데요 그 이유를 아래 장단점을 통해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

장점:

1) 소요시간이 가장 적게 걸린다.

2) 금전적 부담이 가장 적다.

 

단점:

1) 주택의 가치 상승이 적다.

2) 새로운 기능 및 주택 개선이 한정적이다.

3) 공사규모가 상대적으로 작음에도 이주를 해야 한다.

 

 

이제 재개발과 재건축, 리모델링의 차이를 잘 아시겠나요?

왜 재개발은 로또라고 불리는지 재건축을 리모델링보다 선호하시는 지도 이해가 되셨으면 합니다. 간단하게 재건축은 아예 새 아파트로서 가장 최근의 기술로 모든 것이 새 걸로 바뀌는 것이고 리모델링은 불편함은 감수해야 하지만 그 가치 상승이 별로 없기에 입주민들이 좋아하지 않는 것입니다. 비유적으로 얘기하자면 핸드폰 새 모델이 재건축이라면 핸드폰 내 소프트웨어 업그레이드가 리모델링이라고 보시면 됩니다. 

재개발은 정말 거주지로서의 가치가 현저히 떨어지는 경우가 많기에 정말 투자로서만 들어가는 경우가 많은데요. 재개발 지역으로 선정이 되지 않으면 정말 오랜 기간 돈+주택 수 산정이 묶여있는 경우가 많아서 쉽지 않습니다. 하지만 그만큼 가치 상승이 높은데 능곡단지만 봐도 1억 원의 근린생활시설을 구매해서 10억의 아파트가 지어졌으니 10배에 해당하는 차익을 실현할 수 있는 투자입니다. 재건축의 경우는 뭐 사례가 현재 재건축 웃돈만 8~10억 정도 한다는 것을 보았을 때, 8억 건물이 20억 정도가 된다고 예상하시면 될 듯합니다. 그렇기에 재건축은 초기 비용이 상대적으로 있어야 하는 반면 그 가치상승은 초기 비용에 비례해서 올라가기에 100%의 수익이라고 해도 그게 7~8억 원 정도는 될 것이라고 보시면 됩니다. 리모델링은 대치래미안하이스턴과 청담동 청담래미안로이뷰 사례를 보면 8억에서 14억 정도로 6억 정도의 가치상승이 있었습니다. 

따라서 수익률은 재개발>>>재건축> 리모델링이며 투자 안정성은 리모델링>>재건축>>재개발입니다. 중요한 것은 모두 다 제법 많은 추가 이익이 있다는 것이고 그렇기에 소문으로 시세가 오르기 전에 잡는 다면 무조건 이득일 것입니다. 하지만 그것을 아는 것이 쉽지 않기에 항상 부동산에 관심을 가지고 임장도 다니면서 고민하고 고려해야 할 것입니다. 

 

오늘은 헷갈릴 수도 있는 재개발, 재건축, 리모델링을 자세히 알아보았는데요. 투자 및 거주에 있어서 도움이 되셨길 바라며 모두가 부자 되는 그날까지 리뷰인이었습니다.