서울에 5억 이하 아파트가 있어? 응, 여기 10개나 있어!_동부편

안녕하세요 리뷰인입니다.

 

저번 시간부터 서울에 남아 있는 5억 이하 아파트를 알아보고 있는데요.

저번의 서부의 진주를 발견하는 시간이었다면 오늘은 동부의 금을 발견하러 가는 시간이 되겠습니다.

 

저번에도 얘기했지만 지금의 5억 아파트가 하락장에선 3억이 될 수 있고 그러면 누구나 다 살 수 있는 매물이 되기에 지금부터라도 챙겨놔야 한다고 말씀드렸었습니다.

그 부분 기억하면서 동부의 금 찾아 출발해 보겠습니다.

 

기준은 전과 같은 아래 사항이 되겠습니다.

1. 소재지가 서울인 아파트

2. 300세대 이상 아파트

3. 58m2 이상 (18평 이상) 아파트

<서울특별시 도봉구 도봉동 "서원아파트">

매매 평균가격: 4억 5000만 원 (67m2 기준, 20평)

세대수: 2450세대

시공 연도: 1996년

세대당 주차수: 1대

용적률: 246%

건폐율: 20%

 

누가 저에게 "부동산 시장이 하락하고 있는 지금 가장 좋은 매물은 어디에 있냐?"라고 물어본다면 단연코 노원구에 있다고 말할 것입니다. 도봉구의 서원아파트, 여기는 평균 가격이 4억 5000만 원이라고 적었지만 최근 거래는 3억 2000만 원을 찍었습니다. 즉, 부동산 하락의 영향을 엄청나게 크게 받은 아파트 단지로서 저점 매수하기 굉장히 좋은 아파트입니다. 

우선, 이곳의 장점부터 알아보겠습니다. 주변 노원 대비 저렴한 가격이 형성되어 있어 현금부담이 적습니다. 그리고 중랑천이 바로 옆에 흐르고 있어서 산책하기 좋고 경치 즐기기도 좋습니다. 층에 따라 다르므로 중랑천 뷰를 즐길 수 있다고는 감히 말은 하지 못하겠지만 그런 곳도 존재합니다. 학군의 경우도 학교가 멀지 않고 노원 학군의 영향을 받아 고퀄리티 학원 등을 가까이서 향유할 수 있습니다. 교통도 도봉역, 방학역, 수락산역 등 1호선, 7호선을 모두 이용할 수 있는 위치에 있습니다. 여기에 지금은 엄청 낙후되어 있는 도봉 2 구역 단지의 재개발 사항도 호재로 작용할 수 있습니다. 여기에 새 아파트가 올라가면 덩달아 가격이 같이 뛰는 것이지요. 

단점이라면 재개발이 될 가능성은 0%에 수렴한다는 것입니다. 그것 말고는 단점이 될 것이 없습니다. 거주한다고 생각하면 96년식이기에 오히려 좋고 주차 가능도 세대 당 1대입니다. 추가로 세대수도 많아서 거래량이 떨어지거나 집을 처분하거나 할 때 어려움도 거의 없다고 보시면 됩니다.

이 모든 것을 고려했을 때, 지금 현시점 가장 추천하는 곳입니다.

 

<서울특별시 노원구 상계동 "벽산아파트">

매매 평균 가격: 5억 (63m2 기준, 19평)

세대수: 1590세대

시공 연도: 1989년

세대당 주차수: 0.36대

용적률: 274%

건폐율: 23%

 

그럼 노원구에 한 곳 더 알아보겠습니다. 이번에는 초역세권을 가진 노원구 벽산아파트입니다. 17평은 지속적으로 5억 미만이었고 19평은 5억 이상을 했던 적도 있지만 현시점에서 가장 최근 거래는 4억 7000만 원입니다. 노원구의 집값 하락 영향을 받은 가격입니다. 이곳은 단점은 딱 2개인데 한 개는 세대 당 주차수, 다른 한 개는 재개발 가능성이 '없음'입니다. 세대당 주차수가 0.36으로 낮은 아파트 중에 가장 낮습니다. 그냥 차가 있으면 이곳을 사는 것 자체가 스트레스인 곳입니다. 다른 하나인 재개발 가능성은 89년식 임에도 불구하고 용적률이 꽤나 높고 주변 단지 조성 여건이 좋지 않아서 재개발 호재는 없는 곳입니다. 따라서 주변 재개발에 의한 가격 상승의 효과도 좀 덜하다고 보면 되겠습니다. 

하지만 그 두 가지를 제외하면 이런 곳이 있나 싶을 정도로 좋습니다. 우선, 초역세권입니다. 바로 앞에 상계역이 있습니다. 지금까지 알아본 5억 이하 아파트 중에 초역세권은 한 곳도 없었습니다. 주차장 문제를 상쇄시켜 주는 효과를 가졌다고 볼 수 있습니다. 그리고 서울상계초등학교까지 걸어서 5분이기에 초등학생을 키우기에도 제격입니다. 또한, 강북의 대치동이라 불리는 중계동의 학원가를 쉽게 이용 가능할 수 있는 점을 생각하면 중, 고등학교 자녀의 교육문제는 해결되었다고 보면 됩니다. 서울에 있는 초역세권, 학군 우수지역 중 이 가격은 어디에도 없습니다. 지금이 기회가 될 수 있으니 꼭 체크해 두세요.

 

<서울특별시 중랑구 신내동 "신내 9단지 진흥아파트">

매매 평균 가격: 4억 6000만 원 (56m2 기준, 17평)

세대수: 1650세대

시공 연도: 1996년

세대당 주차수: 0.43대

용적률: 188%

건폐율: 19%

 

이번엔 중랑구 신내동의 "신내 9단지 진흥아파트"를 보겠습니다. 우선, 여기의 가장 큰 장점은 서울의료원이 바로 앞에 있다는 것입니다. 이 것이 단점이 될 수도 있지만 나이 드신 어르신 또는 갓난아기를 둔 가족에게는 큰 메리트입니다. 아플 때 급히 병원을 가는 것, '골든타임'을 지키는 것이 얼마나 중요한 지는 말하지 않아도 아실 겁니다. 1분, 1초가 아까운 상황일 때 여기만 한 아파트가 없습니다. 그리고 이곳의 경우, 봉화산역과 신내역의 중간쯤에 위치해서 역까지의 거리가 조금 있을 수 있지만 6호선과 경의 중앙 노선을 둘 다 이용할 수 있는 장점이 있습니다. 그리고 주변에 위해가 될만한 환경 요소가 없고 초등학교까지 걸어서 5분이라서  좋은 학군을 형성하고 있는 편이라서 아이들 키우기에 매우 좋습니다.

단점이라면 작다는 점입니다. 사실 사이즈가 기준에 맞지 않아서 제외하려다가 이런 매물을 소개해드리지 않는 것 또한 잘못이다 생각되어 소개합니다. 또, 96년 건축임에도 치명적인 세대당 주차수입니다. 그것 말고는 굳이 꼽자면 재개발호재는 없다는 점입니다. 주변이 모두 대단지이기에 향후 30년 후에 같이 재개발될 가능성은 있지만 그때의 부동산 시장을 지금 논하기에는 아직 많이 일러서 이 정도까지 하겠습니다.

병원을 낀 안전한 환경의 서울 아파트를 찾는 다면 여기를 꼭 눈여겨보세요.

*작은 평수도 괜찮다면 "신내 4단지 아파트"도 함께 보시길 추천드립니다. 가격은 약간 더 비싸지만 초중고 품아에 신내 9단지에 비해 훨씬 가까운 역세권을 지닌 아파트입니다. 

<서울특별시 노원구 공릉동 "비선아파트">

매매 평균 가격: 4억 9000만 원 (69m2 기준, 20평)

세대수: 700세대

시공 연도: 1999년

세대당 주차수: 0.72대

용적률: 219%

건폐율: 20%

 

이번엔 다시 노원구로 돌아왔습니다. 노원구 쪽이 정말 지금 매물이 좋다 보니 노원구가 정말 많이 나오네요. 노원구 공릉동의 "비선아파트"입니다. 서울여대 바로 앞에 있어서 치안이 좋은 곳입니다. 대학교 앞이라고 해서 유흥가가 있지도 않습니다. 화랑대역까지 도보로 5분이고 근처 초등학교까지는 5분도 안 걸립니다. 여기의 메리트 중 하나는 바로 서울여대 바로 앞이라는 것입니다. 만약 월세를 주거나 전세를 내놓거나 하고 싶을 때 수요가 굉장히 많은 편입니다. 여학생 여럿이서 모여서 살는 경우가 많기 때문입니다. 또한, 여학생이라서 대체로 굉장히 깔끔히 사용하기 때문에 집 문제로 골치 아플 일이 없습니다. 요즘은 노원이 가격이 떨어짐에 따라 4억 3천만 원까지도 거래가 되고 있습니다. 

단점이라면 주변에 빌라가 조금 형성되어 있고 학군적인 부분에서 살짝 밀리는 느낌, 그리고 역시나 노원의 위치상 어쩔 수 없는 점이지만 서울의 중심지인 종로, 강남으로부터 많이 떨어져 있다는 것입니다. 그리고 여긴 중계동과도 거리가 좀 있어서 학원가 이용이 쉽지는 않습니다.

그럼에도 불구하고 저평가된 지역이라고 생각합니다. 특히, 육군사관학교의 골프장이 아파트 건축으로 대지사용이 바뀐 것으로 알고 있습니다. 여기에 아파트가 건축된다면 주변 인프라 개선부터 해서 굉장한 호재가 될 것이라고 생각합니다. 

조용하고 초등학교 이용, 자녀 키우기에 불안하지 않는 서울 아파트를 찾는다면 확인해 보시기 바랍니다.

* 사실 금액을 좀 더 쓸 수 있다면 여기보다는 "태강아파트"를 더 추천하는 바입니다. 역에서도 더 가깝고 초등학교와 중학교를 품고 있어서 자녀 키우기에 확실히 더 괜찮은 곳입니다. 적게는 5천만 원에서 1억 원까지 비선아파트보다 비싸니 참고하시기 바랍니다.

 

<서울특별시 도봉구 방학동 "벽산 2차 아파트">

매매 평균 가격: 4억 7000만 원 (79m2 기준, 23평)

세대수: 318세대

시공 연도: 1998년

세대당 주차수: 0.73대

용적률: 335%

건폐율: 32%

 

자, 대망의 마지막 아파트는 도봉구 방학동의 "벽산 2차 아파트"가 되겠습니다. 

여기는 신월동의 "신안아파트"와 비슷하게 역이 없습니다. 그것이 가장 큰 단점입니다. 역에서 너무 멀기 때문에 교통문제가 발생합니다. 하지만 23평형이 4억 원 대에서 구할 수 있다는 것은 아버지나 어머니가 열심히 차를 몰아서 왔다 갔다 한다면 커버할 수 있다고 생각합니다.

또한, 주변이 성원, 청구, 동아, 우성, 금호 등 5000 세대 이상의 아파트 단지로 둘러싸여 있어서 주변 환경도 괜찮고 조용한 편입니다. 또, 신학초등학교까지 도보 3분입니다. 즉, 바로 코 앞에 있다는 것입니다. 단지가 크다 보니 학원가도 잘 형성되어 있어서 학군도 괜찮습니다. 그 외에도 쌍문 근린공원 등의 숲세권도 생활의 가치를 올리는 데 한 몫합니다.

이상으로 벽산 2차 아파트까지 알아보았습니다.

 

동부 편은 서부 편과 다르게 노원 쪽에 편향되어 있음을 알 수 있습니다. 그 이유는 아무래도 강남 쪽, 그리고 강남 동쪽으로는 모두 가격대가 엄청 높고 인프라가 좋다 보니 가격이 낮은 아파트가 없습니다. 또한, 최근 노원구의 아파트 급락이 한 몫하기도 했습니다. 

 

이렇게 서울의 5억 이하 아파트 10곳을 살펴봤습니다. 여기저기 보다 보면 이것이 마음에 안 들고 이것이 싫고 그럴 것입니다.

반드시 기억해야 할 점은 모든 것을 만족하는 아파트는 없다는 것입니다. 어떤 부분을 포기할 수 있는지 어떤 부분을 꼭 챙겨야 하는지를 정해두시길 바랍니다. 그것을 바탕으로 임장을 해보시면 각 개인의 조건에 가장 잘 맞는 아파트를 구할 수 있을 것이라 생각합니다.

 

그럼 모두가 경제적으로 행복해지는 그날까지 리뷰인이었습니다.