전세계약연장의 모든것_임대인편 (부동산 완전정복)

 

 

 

우선 임차인 편에 배운 것을 복습해보자.

 

전세계약 연장의 종류를 크게 세 가지로 볼 수 있다.

​

1. 묵시적 갱신으로 인한 계약 연장

2. 금액을 올려서 계약서를 추가 작성하는 경우 (전세계약갱신청구권 해당)

3. 올린 금액으로 새로운 계약서를 작성하여 재계약 (5% 초과 전세금 상향 시 해당)

 

자, 여기서

 

1번 항목인 묵시적 갱신으로 인한 계약 연장

 

이 부분은 임대인인 사람이 정말 돈이 많거나 부동산 관리를 하는 것이 귀찮을 때 벌어진다고 생각한다. 아니면 임대인이 외국에 나가 있거나.

하지만 임대인이 한국에 있다면 가급적 부동산 계약일자를 체크해서 임차인과 새로운 계약을 맺도록 하자.

그 이유는 아래와 같다.

 

1) 금액을 상향 조절해서 금전적 이득을 취할 수 있다.

2) 계약기간을 2년+2년 최대 4년으로 한정하여 4년이 지난 후 새로운 전세계약을 맺을 수 있다.

3) 임차인이 계약기간을 다 채우지 않고 중도에 나가더라도 그에 대한 보상 (복비 지원 등)을 전혀 받을 수 없다.

 

위와 같은 3가지 이유에서 임대인은 묵시적 갱신을 하지 말고 꼭 재계약을 진행하는 것이 좋다.

 

2번 항목인 금액을 올려서 계약서를 추가 작성하는 경우 (전세계약갱신청구권 해당)

 

이런 경우, 임대인이 할 수 있는 것이 별로 없다.

임대인이 지금 임차인 (세입자)가 그대로 살도록 하면서 5% 초과하여 인상된 전세를 받고 싶다면 새 계약 (3번)으로 진행을 해야 한다.

새 계약을 맺지 않는다면 임대인은 무조건 5% 이하에서 전세금을 인상할 수 있다. 단, 이때 반드시 전세계약갱신청구권을 사용한다는 문구를 명시해야 한다.

이 문구가 없는 경우 전세계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 되어 2년+2년+2년 즉 6년간 세입자가 거주할 수 있으며 마지막 2년에 임차인이 전세계약갱신청구권을 사용한다면 전세금의 5% 이하로만 올릴 수 있다.

그렇기에 꼭 명시하여 최대 계약기간을 2+2= 4년에서 끝내야 한다.

그런 경우, 4년 후에 다시 새로운 계약을 통해서 전세금의 계약의 자유를 얻을 수 있다.

 

아래 내용은 가급적 알고만 있되 사용하지 말자.

((((((((((그렇다면 이제 임대인들을 위한 소위 임차인들에게 욕을 먹을 수도 있는 약간의 편법을 이야기해볼까 한다.

 

우선, 본인 또는 직계존속이 거주한다는 이유로 계약을 거절할 수도 있다. 이런 경우, 임차인이 나가고 새롭게 전세를 구해야 한다. 이 부분은 작년까지는 사람들이 많이 사용했었으나 이제는 이전 임차인이 실거주 현황을 확인할 수 있도록 되면서 사실상 사용하기 힘들어졌다. 즉, 그냥 이렇게 하지 말자. 착하게 삽시다.

 

두 번째, 임차인에게 으름장 놓기. 임차인은 이사를 할 경우, 복비+이사비+새로운 곳 적응+새로운 거주지 선정+아기학교 문제+오른 집값과 같이 6개 이상의 난관과 맞이해야 한다.

즉, 5% 초과하여 올려주는 것이 차라리 이득인 경우도 많다. 그렇기에 마피아 비즈니스 (거절할 수 없는 거래)를 하는 것이다.

예를 들어 자신이 들어가서 산다고 했다가  말을 바꿔 "그냥 지내고 싶으면 따로 새 계약서를 작성하자고 하던가 아니면 집을 팔 테니 나가주세요"라고 말하며 결국 전세금을 더 올리는 것이다.

 

세 번째, 월세로 받기. 임차인들의 경우, 전세금 5%는 잘 알고 있으나 월세액의 상향에 대해서는 잘 모른다. 그렇기에 아쉬운 전세금 상향을 월세로 돌리면 만회할 수 있는데.

사실 월세로 돌리더라도 월세액에 대한 책정은 국가에서 정해뒀다. 기준금리+2%이다.

블로그 작성 시점 한국은행의 기준금리는 2.25%이다. 그래서 최대 4.25%에 해당하는 금액을 월세로 받을 수 있다. 그래서 기존 계약은 그대로 두고 전세금을 올린 금액만큼의 월세를 받는 것이 법적으로 적합한 것이다.

즉, 최대로 올릴 수 있는 전세금이 1000만 원이면 연 42.5만 원 즉 월간 3.5만 원 정도를 받는 것이 적합한 것이다.

 

하지만 임차인이 이를 잘 모를 경우, 더 올려 받을 수는 있다.))))))))))

 

근데 여기서 알아야 할 것이 만약 전세계약갱신청구권을 사용하게 한 경우, 절대적으로 5% 이내에서 전세든 월세든 받아야 한다. 왜냐하면, 나중에 세입자가 거주가 끝나고 나서 전세계약갱신청구권을 사용하고도 5% 초과를 한 경우, 손해배상 청구를 할 수 있다. 손해배상이 청구된 경우, 전세계약갱신청구권에 의한 인상은 5% 이내라는 강행규정으로 관리받기 때문에 반드시 임대인이 지켜야 하는 항목으로 어기면 손해배상을 해야 한다.

이런 법적 문제를 일으키지 않도록 그냥 우리 모두 착한 임대인이 됩시다.

 

착한 임대인 얘기가 나와서 여기 임대인이 가장 알아야 할 것이 있다.

특히, 갭 투자로 집을 장만하신 분은 주목하시기 바란다.

 

출처: 동아일보

위 동아일보의 이미지를 가져왔는데

'직전 계약' 두 번째 항목에 주목하자.

갭 투자의 경우, 원래 전세가 있었기 때문에 그 전세를 그대로 이어받는다. 근데 이때, 자신이 계약한 것이 아니고 그 전 주인이 계약을 했고 자신이 전세계약 연장을 해줄 시기에 세입자가 갱신청구권 사용을 하여 5% 이하로 상향해서 전세를 계약했을 경우, 양도세를 면제받을 수 있는지가 궁금할 수 있다.

답은 안타깝지만 못 받는다. 양도세 면제를 위해 착한 임대인이 되려 했다면 이는 바보 임대인이 된 것이다. 즉, 자신이 임차인과 2번의 계약을 해야만 이것이 적용되는 것이다. 그렇기에 양도세 면제라고 확신하고 집을 매도하는 경우, 양도세 폭탄으로 우는 일이 생길 수 있으니 꼭 기억하자.

 

 

3번 항목인 올린 금액으로 새로운 계약서를 작성하여 재계약 (5% 초과 전세금 상향 시 해당)

이 경우는 임대인이 어떻게 임차인을 구워삶은 것이든, 아니면 임차인이 새로 계약을 작성하고 싶은 것이든, 아니면 2+2=4년이 지나고도 새로운 계약으로 임차인이 그대로 살고 싶은 경우, 아예 새로운 계약을 맺는 것이다.

이런 경우는 임대인은 그냥 자기가 원하는 조건으로 임차인에게 제시하면 되고 임차인이 이를 승낙하면 계약을 맺으면 되기 때문에 걱정할 필요가 없다.

따라서 3번은 그냥 처음 계약과 동일하다고 생각하면 된다.

 

오늘은 임대인 편에서 전세계약 갱신을 알아보았다.

임대인이라는 것은 자기 집이 있다는 것이고 그렇다는 것은 그래도 좀 여유로운 편일 것이라 생각한다.

물론 집의 80% 이상이 은행 것일지라도 말이다.

그것조차도 하기 힘든 사람들이 많다.

약간의 꼼수도 얘기했지만 결국 저 꼼수라는 것도 임차인이 보게 되면 임차인이 잘 피할 수 있도록 적어두었다.

 

필자는 이 글을 임대 인분이 보더라도 임대인과 함께 법이 정한 수준에서 잘 합의하고 좋은 관계, 원만한 관계를 이루어 나갔으면 하는 바람이다.

남에게 피해를 주지 않는 개인의 최대한의 이익만 딱 추구하도록 하자.

그럼 모두 착한 임대인이 되길 응원하며 도움이 되었길 바란다.