부동산 갭 투자 98% 성공하는 법_매물은 있다. 우리가 모를뿐.

안녕하세요 리뷰인입니다.

오늘은 부동산 갭 투자에 대해서 알아볼 예정입니다.

갭이라는 것은 매매가 - 전세가 = 갭입니다.

 

출처: 호갱노노 캡쳐

 

결론부터 말씀드리겠습니다.

1. 아파트를 매매한다.

2. 갭 차이가 아주 미세하게 나는 순간을 잡는다.

3. 갭 차이가 올라오면서 좁아지는 매물을 직접 임장을 하고 찾는다.

4. 계획대로 물건의 가격이 올라가지 않았을 경우, 내가 살아도 되는 매물을 찾는다.

5. 단지가 최소 1000세대 이상인 곳을 찾는다.

 

부동산 갭 투자란?

우선, 갭 투자에 대한 오해부터 짚고 넘어갈게요.

갭 투자 나쁜 것 아니고 자신이 리스크를 떠안고 수익을 보기 위한 하나의 투자임을 확실하게 하겠습니다.

그리고 갭 투자는 레버리지* 상품과 유사하다고 볼 수 있습니다.

*레버리지란? 영어사전 의미로는 "영향력" "지렛대의 힘"인데 실제 경제상에서 쓰이는 용어를 풀어 설명하자면 자기가 가진 자본을 부풀려서 계약을 한다 정도로 생각하시며 됩니다.

예를 들어 10배 레버리지 상품이다. 그러면 제 자본금이 100만 원이면 1000만 원을 투자하는 효과를 누릴 수 있습니다.

그렇다면 왜 부동산 갭 투자가 레버리지 상품일까요??

우리가 3억짜리 매물을 산다고 했을 때 전세금액이 2억 5천이면 5천만 원만 들여서 집을 살 수 있습니다. 즉, 5천을 들여서 3억 원짜리 상품을 구매했으니 6배 레버리지 상품인 것이죠.

레버리지 상품은 이렇게 적은 금액으로 큰 계약을 할 수 있게 해 줍니다. 그리고 그렇게 작은 금액으로 투자했음에도 상승할 경우 훨씬 많은 이득을 취할 수 있게 해줍니다.

그러면 어떤 리스크가 따르는지도 살펴보겠습니다.

 

1) 하락했을 경우, 내 투자금이 완전히 사라지고 개인 안전자산까지 위협받을 수 있다.

예를 들어 3억 상품이 2억이 되었을 경우, 내 자산은 1억이 없어진 것입니다. 그런 경우, 투자했던 5000만 원의 손실에 추가 5000만원 보이지 않는 손실까지 발생합니다.

 

2) 수수료가 크다. 

우리가 투자를 할 때마다 그 중간에서 수수료 (커미션)을 받는 업체가 존재합니다. 부동산의 경우는 공인중개사 사무소 (복덕방)이 되겠습니다. 그런 곳에서 내가 투자한 5000만 원에 대한 수수료를 받는 것이 아니라 매매한 3억에 대한 수수료를 받습니다. 즉, 수수료도 6배가 높아진 다는 것입니다. 그렇기에 잦은 거래는 돈을 깎아먹는 원흉이 됩니다.

 

자, 여기서 하나 알아야 할 점은 부동산 갭 투자의 경우 2번 리스크에서는 조금 자유롭습니다. 왜냐하면 빈번한 거래가 힘들기 때문입니다. 그리고 1번 리스크에 대해서도 여의치 않을 경우 직접 살면 되기에 어느 정도 리스크 방어가 됩니다. 그렇기에 우리나라에서는 부동산 갭 투자가 거의 실패하지 않는 투자 중 하나로 받아들여지고 있는 것이죠.

 

그럼 이제 본격적으로 부동산 갭 투자 어떻게 하면 성공할 수 있는지 살펴보겠습니다.

 

<갭 차이가 좁아진 구간에서 매매를 한다.>

 

아마 이게 가장 중요한 포인트라고 생각합니다. 부동산 갭 투자는 말 그대로 매매가와 전세가 사이에서 투자를 하는 것입니다. 이 갭이 클수록 내 투자금이 많이 늘어나고 그만큼 레버리지 효과가 적습니다. 레버리지가 크면 리스크도 커지지만 부동산이라는 상품 자체가 그 리스크를 어느 정도 해소해 주기 때문에 레버리지 효과가 클수록 좋습니다.

하지만 이 것보다 더 중요한 것이 있습니다. 그것은 바로 '가격 방어'입니다. 가격 방어가 무엇이냐 하면 매매가가 전세가 밑으로 내려가지 않는 것입니다. 그 이유는 간단합니다. 만약 이 글을 읽는 독자분께서 전세를 계약하러 갔습니다. 근데 매매가와 전세가가 1000만원 정도 밖에 차이가 나지 않습니다. 그렇다면 2년 마다 이사를 고민해야 하는 전세를 사시겠습니까? 아니면 매매를 하시겠습니다. 답은 당연히 후자입니다. 즉, 매매가가 전세가 근처로 오게되면 전세를 하려던 사람들이 매매로 돌아섭니다. 그렇게 되면 매매하려는 부동산 매물이 줄어들게 되고 자연스레 경제논리에 의해 공급이 줄어들고 수요가 증가하여 가격이 상승하는 구조가 됩니다. 주식시장으로 비유하면 일종의 엄청 강한 저항선이라고 보시면 됩니다. 간혹 이런 저항선을 뚫고 전세가 밑으로 가격이 떨어지는 경우가 있습니다. 그래서 제가 글 처음에 소개 드린 것처럼 아파트를 사라고 하는 것입니다. 빌라나 오피스텔의 경우, 관리+인식+소규모 단지로 인해서 가격의 편차가 심하고 매매자가 나타나는 빈도가 극히 적습니다. 이런 경우, 전세가 보다 더 떨어지고 가격방어가 안되면서 깡통전세가 생기게 되는 것입니다.

그렇다면 갭 차이가 좁아진 구간에서 매매를 하면 밑으로 떨어지면 더 하락할 수 있으니 위험한 거 아닌가?라는 생각을 하시는 분도 계실 것이지만 부동산 시장은 주식시장과 다릅니다. 특히, 아파트 매물의 경우 전세가가 거의 절대 방어 수준이기 때문에 어느 아파트 매매가 대비 전세가율을 볼 때 전세가가 높은 경우는 정말 극히 드뭅니다. 이런 점을 알았다면 갭 차이가 좁아졌을 때 매매를 해서 레버리지 효과를 크게 누릴 수 있습니다. 즉 가격이 뻥튀기되는 것이죠. 가령 내가 한 달 전에 삿으면 5000만 원 들었을 갭 투자가 이번 달에 사서 3000만 원이었다. 근데 부동산 가격이 1억 5천이 올랐다. 그런 경우, 5000만 원으로 1억 5천을 번 것과 3000만 원으로 1억 5천을 번 것은 수익률에서 200%나 차이가 납니다. 꼭 기억하세요. 아파트 매물에서 갭 차이가 좁아진 구간을 찾는다.

 

<부동산 갭 차이가 올라오면서 가까워지는 매물을 찾는다.>

 

부동산 갭 차이가 내려가면서 가까워 지는 것이 아니라 올라오면서 가까워 지는 것을 찾습니다. 가격이 오르는 우상향 추세에서 사야지 떨어질 염려 없이 올라갈 수 있습니다. 그리고 우상향 추세일 때 어느 순간 거래량이 터지게 되고 이때 급등을 하게 됩니다. 엄청난 호재 뉴스가 있는 것이 아닌 경우, 대부분은 약한 우상향 추세를 보일 때 거래량이 터져서 급등하게 됨을 기억하세요.

대표 이미지를 보면 제가 구매한 아파트의 매매가와 전세가입니다. 저 때 저는 3억 3500만 원에 아파트를 매매했고 전세로 2억 7500만 원을 받았습니다. 여기서 그럼 의문점이 하나 생깁니다. 위 이미지의 평균 전세가는 2억 4200만 원인데 리뷰인은 어떻게 3000만 원 넘게 더 받을 수 있었을까요?

그에 대한 정답은 '평균의 오류'와 '전세계약갱신청구권' 때문이라고 보시면 됩니다. 즉, 평균이라는 것은 가격이 큰 것과 적은 것의 중간을 보여주는데 이전에 전세계약을 2억에 한 사람이 있으면 추가 연장 계약을 할 때는 그 금액의 5%인 1000만 원 즉 2억 1000만원에 계약을 하게 됩니다. 하지만 전세계약이 다 끝난 제 매물의 경우, 매매가에 맞춰 전세가를 2억 7500만원 까지 올릴 수 있었습니다. 그래서 (2억 1000만원 +2억 7500만 원)/2 = 약 2억 4200만 원 정도가 되는 것입니다. 그래서 제가 여러분들께 직접 임장을 하시길 추천드리는 바입니다. 자신이 직접 봐야 집이 좋은지 안 좋은 지도 알 수 있을뿐더러 우리가 인터넷이나 저런 그래프로 보는 것과 현실에서 거래되는 것의 차이를 민감하게 포착할 수 있습니다. 

 

<내가 살아도 되는, 내가 살고 싶은 매물을 사자>

이 부분은 너무 당연한 것입니다. 우선 내가 살고 싶은 매물을 찾아야 다른 사람도 그곳에 살고 싶습니다. 그렇기 때문에 내 아파트가 전세가 잘 나가고 나중에 비싼 가격에 잘 팔리려면 "이곳은 내가 그냥 살고 싶다."라는 곳을 고르셔야 합니다.

그리고 내가 살아도 되는 아파트는 비과세 2년 거주 조건 + 리스크 회피 때문입니다. 현재 부동산 거래가 활발한 조정지역의 경우, 비과세 조건을 충족시키려면 반드시 2년 거주를 해야 하는 조건이 있습니다. 그렇기 때문에 내가 살아도 되는 매물이 아닌 경우, 저러한 조건을 충족하기가 난감해집니다 (비조정지역은 보유 2년만 있으니 이 부분은 고려하지 않으셔도 됩니다.) 그다음, 만약 아파트 값이 내가 예상한 만큼 오르지 않고 지지부진하며 은행이자만 나가거나 나에게 손실을 주는 경우 우리가 들어가서 살 수 있어야 합니다. 내가 살 수 있는 곳에 아파트를 구매할 경우, 상황의 여의치 않으면 그냥 들어가서 거주해서 내가 투자한 금액을 온전히 나를 위해 사용할 수 있도록 전환을 해야 합니다. 그런 경우, 아파트 값에 약간 속이 상할 수는 있어도 눈앞으로 손실이 나타나지 않고 기다린다면 부동산 시장이 활성화 또는 내가 살고 있는 아파트에 호재가 생겨서 가격이 높아진 시점에 거래를 할 수 있게 됩니다. 그러니 반드시 임장을 하고 매물을 직접 보고 내가 살 수 있는 위치인지, 살고 싶은 매물인지를 보시기 바랍니다.

 

<단지가 최소 1000세대 이상인 매물을 매매한다.>

마지막으로 대단지 매물을 매매하라는 것입니다. 소단지 매물을 매매해도 되지만 여기는 고수의 영역입니다. 리스크도 큽니다. 왜 대단지 매물을 매매해야 하는지 아래에서 알려드리겠습니다.

1) 가격 방어가 잘된다.

대단지의 경우, 거래가 빈번하기 때문에 급매를 통한 급격한 가격 하락이 방어가 되고 가격대를 형성한 매수자들의 층이 두터워서 가격 방어가 잘됩니다.

2) 언제든지 거래를 할 수 있다.

소단지는 매물을 살 수도 팔 수도 없는 상황이 자주 생깁니다. 왜냐하면 기본 거래가 잘 일어나지 않기 때문에 적정 가격을 찾기도 힘들고 찾았다고 해도 팔려는 사람과 사려는 사람이 적습니다. 그렇다 보니 거래가 잘 이루어지지 않고 죽은 부동산 시장이 됩니다. 죽은 부동산 시장은 우상향이 힘들 수도 있습니다. 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

3) 거래량 폭등으로 인한 가격의 급상승을 기대할 수 있다.

주식시장과 마찬가지로 부동산도 거래량이 급등하면 가격이 같이 올라갑니다. 근데 소규모 단지는 거래량이 급등하는 상황이 나올 수 없습니다. 최소한 2년 보유를 해야 하기에 손바뀜의 시간이 오래 걸리기 때문입니다. 하지만 대단지는 단지수가 많기에 여기저기서 거래가 터져 나오고 거래량이 증가하면서 가격이 급상승을 이룹니다. 위 대표 이미지를 보면 1500단지 정도 되는 곳에서 매매를 했는데 제가 산 시점 이후에 거래량이 터지면서 급상승을 이루는 것을 확인할 수 있습니다. 이렇듯 대단지는 가격의 급상승을 노릴 수 있다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.  반면 거래량이 죽어있는 단지는 급등을 노리기도 힘들고 이 단지가 가격이 상승하는지 하락하는지도 알기 힘들어서 매매시점을 잡기가 매우 어렵습니다. 

 

이상으로 부동산 갭 투자 98% 성공하는 법에 대해서 알아봤습니다. 왜 100%가 아니고 98%이냐면 정말 말도 안 되는 이슈가 나올 수도 있기 때문에 100% 성공을 보장한다는 것은 사기에 가깝다 생각합니다. 그렇기에 2%의 리스크가 있지만 98%가 성공하는 방법을 소개해드렸고 이렇게만 하시면 자산증식은 바로 여러분들의 것입니다. 

 

그럼 모두 성공하는 투자 하시길 바랍니다.