부동산 비과세 실거주 요건 (조정, 비조정지역)_완벽 분석(국민신문고 문의 완료)

안녕하세요 리뷰인입니다.

오늘은 부동산의 비과세 요건에 대해서 알아볼 것인데요.

많은 사람들이 비과세 요건을 잘못 생각해서 엄청난 세금을 내면서 힘들어합니다.

특히, 조정대상지역과 비조정대상지역이 정책에 따라왔다 갔다 하면서 헷갈리는 부분이 많다 보니 손해를 보는 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 조정, 비조정지역에 따른 비과세 요건을 확실하게 한번 알아보겠습니다 (feat. 국민신문고). 

 

조정대상지역과 비규제지역 비교

위 표가 일명 그 유명한 '82 대책'을 요약한 것입니다.

조정대상지역의 경우, 반드시 2년 거주를 해야 하는 요건이 생겼습니다.

 

그래서 2017년 8월 2일을 기점으로 조정지역 구매자에 대한 비과세 요건이 완전히 바뀌는데요. 2017년 8월 2일 이전 구매자에 한해서는 2년 보유만 해도 비과세가 인정됩니다. 8월 2일 당일 구매자에 한해서도 2년 보유만 해도 비과세가 인정됩니다. 하지만 2017년 8월 2일 이후의 구매자에 한해서는 반드시 2년 이상 거주를 해야 비과세가 인정됩니다.

출처: 국토교통부

위 표를 보시면 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 나와있습니다. 이들의 차이는 다음에 설명토록 하겠습니다. 오늘은 간단히 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 모두 조정대상지역이라고 생각하시고 보면 보기 편하실 것 같습니다.

 

그럼 여기서 궁금증이 생깁니다.

비조정일 때 구매한 주택이 추후에 조정지역으로 바뀐 경우에는 어떻게 적용되는가?

이 부분은 잦은 부동산 정책 변화로 세무사도 잘 알지 못하는 경우가 많습니다. 이럴 때, 확인하는 가장 안전한 방법은 국민신문고에 물어보는 것입니다.

국민신문고의 민원 답변내용

그래서 리뷰인이 직접 물어보았고 내용은 위와 같습니다. 즉, 골자는 자신이 주택을 구매할 때 당시 비조정지역이었으면 비과세 규정을 비조정지역으로 받는 것입니다. 추후에 조정지역으로 바뀌었더라도 2년 거주의 요건이 아닌 2년 보유만 하면 된다는 의미입니다.

이 반대도 마찬가지입니다. 조정지역에서 비조정지역으로 바뀌었더라도 구매 당시 조정지역이었으면 2년 거주요건이 필요한 것입니다. 반대의 경우, 비조정지역으로 바뀌어서 좋다고 하면서 팔아버리다가 큰 세금을 물 수 있으니 꼭 조심하세요.

 

이런 내용을 보면 취득 당시를 기준으로 판단한다고 명확하게 명시했기 때문에 취득일이 매우 중요합니다. 

 

<주택 취득 기준일 산정>

1) 일반적인 매매로 주택을 취득한 경우에는 등기일과 잔금일 중에서 빠른 일자를 취득일로 인정합니다.

 

2) 주택분양으로 주택을 취득한 경우에는 잔금일과 완공일 중에서 늦은 일자를 취득일로 인정합니다. 만약 잔금 지급이 완공 전에 이루어진 경우에는 완공일이 취득일이 됩니다. 잔금 지급이 완공 후에 일어난 경우에는 잔금일과 등기일 중 빠른 일자를 취득일로 인정합니다.

 

3) 재개발, 재건축으로 진행된 주택의 취득은 기존주택 취득일자를 신규주택 취득일자로 인정합니다.

 

위 세 가지 주택 취득 기준일 산정을 꼭 기억하시기 바랍니다. 모든 정책의 적용일자는 주택 취득 기준일을 기점으로 적용되므로 계약을 맺은 날짜, 가계약 날짜는 전혀 도움이 안 될 수 있음을 인지하시기 바랍니다. 

 

조정지역은 실거주 2년 요건을 만족시키지 않으면 비과세가 불가능합니다. 이런저런 편법이 있지만 합법적이지 않습니다. 그런 방법으로 탈세를 할 경우, 국가에서 세금을 호락호락하게 떼어먹도록 놓아두지 않으니 유의하시기 바랍니다.

 

그럼 이번에 만들어진 실거주 2년 요건 외에 비과세 요건을 받는 상생 임대인 요건을 알아보도록 하겠습니다.

 

<상생 임대인 제도>

출처: 게티이미지뱅크

위 이미지에 상생 임대인 제도의 비교사항이 잘 나와있습니다. 

그래서 잘 읽어보면 대부분 알 수 있지만 헷갈릴 수 있는 내용을 한번 더 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

 

우선 상생임대인 제도의 경우, 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 신규(갱신) 계약 체결 임대인에게 여러 가지 혜택을 주는 제도입니다. 

대표적 혜택은 2년 거주요건 면제라고 보시면 됩니다.

 

이때, 우리가 조심해야 할 것을 알려드리겠습니다. 특히, 갭 투자로 주택을 구매한 사람의 경우, 이전 집주인의 계약이 임차인과 맺어진 경우가 있습니다. 이런 경우, 그 계약의 5%를 인상하더라도 상생 임대인에 해당이 되지 않는 것입니다.

계약을 두 번 자신이 직접 맺어야 합니다. 그래서 통상 2년 계약을 고려했을 때, 4년은 보유를 해야 한다는 것입니다. 그리고 상생 임대차 계약을 2024년 12월 31일 이전에 맺어야 합니다. 이때 요건을 충족했다면 그 이후에는 계약에 있어서 자유롭고 언제 주택을 매도하든 비과세 요건을 적용받습니다.

 

오늘은 지역에 따른 비과세 적용 여부와 주택 취득 기준일, 그리고 상생 임대인 제도를 알아보았습니다.

위 사항들 잘 숙지하셔서 모두들 예상치 못한 세금폭탄을 예방하도록 합시다.

 

그럼 모두가 부자 되는 그날까지 리뷰인이었습니다.